Права участника долевого строительства

Содержание

Долевое строительство – юридическая поддержка

Права участника долевого строительства
Юридическая энциклопедия МИП онлайн – задать вопрос юристу » Споры по недвижимости » Долевое строительство – разделы » Долевое строительство

Статья посвящена вопросам нормативно-правовой основы долевого строительства; проблеме прав участников долевого строительства и их защиты; понятию страхования долевого строительства

Один из самых распространенных сегодня способов покупки первичного жилья – это долевое строительство. Суть его в том, что возводится жилье в том числе и на деньги будущих жильцов.

С одной стороны, это даёт возможность купить квартиру за меньшую сумму, чем на вторичном рынке. С другой – риск остаться и без квартиры, и без денег.

В связи с большим количеством проблем в этой сфере, рассматривалась даже полная отмена долевого строительства. Сегодня же права таких приобретателей жилья защищает закон.

Нормативно-правовая база долевого строительства

Отношения между застройщиком и дольщиком относятся к имущественным. Поэтому находятся в сфере регулирования гражданского законодательства. Но ряд моментов регулируется иными актами. Например, Налоговым кодексом. Ответственность застройщиков за мошенничество с квартирами предусмотрена в УК РФ.

Есть и специальный закон – Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”.

Его принятие позволило снизить остроту отношений между застройщиками, дольщиками и государством.

Гражданское законодательство

Несмотря на то, что долевое строительство относится к гражданским правоотношениям, в ГК РФ норм, непосредственно посвященного ему нет. Но в ст.

130 ГК РФ поименован такой вид недвижимого имущества, как объект незавершенного строительства. Внесение в текст в 2004 г.

именно этой формулировки и сделало возможным как само долевое строительство, так и ипотеку (кредит с залогом недвижимости) на квартиры в строящихся домах.

О таком способе банка обеспечить исполнение заемщиком обязанности вернуть долг, говориться в ст. 334 ГК РФ.

Сказано в этом акте и о том, что для прав на недвижимость и договоров с ней связанных обязательна государственна регистрация (ст. 131 ГК РФ).

Без нее, то есть без внесения информации в специальный государственный реестр, все сделки будут недействительны.

Специальный закон 

К 2004 году стало понятно, что накопившиеся проблемы долевого строительства с помощью имеющихся норм закона не решить. Тогда был принять специальный закон – N 214-ФЗ (Закон). Он регулирует исключительно отношения в сфере долевого строительства. А именно:

  • вводит понятие объект долевого строительства;
  • разрешает застройщикам привлекать денежные средства от граждан;
  • регулирует заключение договора долевого участия (далее – ДДУ);
  • прописывает права сторон и их ответственность (только имущественную);
  • устанавливает меры обеспечения исполнения застройщиком обязанностей (залог, поручительство, страхование);
  • вводит обязательную госрегистрацию ДДУ и уступки требования;
  • включает обязательный для застройщика перечень документов;
  • устанавливает государственный надзор в данной сфере.

Ответственность

Застройщик несет перед своими дольщиками ответственность. В зависимости от того, какие именно нарушения они допускают, ответственность их может быть:

  • Имущественной. Неисполненный договор грозит застройщику не только возвратом средств дольщика, но и солидной неустойкой (ст. 10 ФЗ N 214).
  • Административной. Платить штраф придётся и за нарушение законов о долевом строительстве (ст. 14.28 КоАП), и за невыполнение предписаний надзорных органов (ст. 19.5 КоАП).
  • Уголовной. Обман дольщиков квалифицируется как мошенничество (ст. 159 УК РФ). За него грозит либо солидный штраф – 1 млн, либо 10 лет заключения.

Права участников долевого строительства и их защита

Главное право застройщика – привлекать деньги других участников на долевое строительство. Но для этого потребуется получить разрешение на строительство, представить проектную декларацию в Росреестре и надзорном органе, разместить ее копию в интернете. Спустя две недели после публикации, можно заключать ДДУ и принимать взносы от дольщиков.

Гораздо больше прав законодатели предоставили дольщикам. Они вправе:

  • требовать у застройщика предоставить оригиналы разрешительных документов;
  • расторгнуть договор (но только по основаниям ст. 9 Закона);
  • требовать передачи квартиры после того, как дом введен в эксплуатацию;
  • требовать возмещения убытков и выплаты неустойки при нарушениях со стороны застройщика (ст. 10 Закона);
  • переуступать свое право на строящуюся квартиру (ст. 11 Закона);
  • быть залогодержателем земельного участка под строящимся домом (ст. 13 Закона);
  • быть выгодоприобретателем в случае страхования отвественности застройщика;
  • зарегистрировать право собственности на переданную квартиру;
  • требовать признания их пострадавшими от действий застройщика и внесения данных в специальный реестр;
  • искать защиты у государства.

Закон защищает не только дольщиков, но и застройщика. Он может расторгнуть ДДУ, если вторая сторона нарушит свою обязанность – заплатить. Никакие пени или неустойки при этом не выплачиваются. Вина в такой ситуации лежит на дольщике.

Помимо прав и обязанностей застройщика и участников друг перед другом долевое строительство предполагает и возникновение прав на недвижимое имущество. Это право в обязательном порядке регистрируется в Росреестре после того, как дом принят госкомиссией и введен в эксплуатацию.

За защитой своих прав обе стороны могут обращаться в суд. Чаще всего пострадавшими оказываются, конечно, участники (дольщики). Им для защиты потребуется адвокат по долевому строительству, так как сложившаяся судебная практика, к сожалению, свидетельствует о том, что лишь небольшой процент дел завершается возвратом средств.

Страхование долевого строительства

Помимо таких способов обеспечить исполнение застройщиком своих обязанностей перед дольщиками, как залог участка и поручительство, закон допускает еще один – страхование. Но страхуется не сам объект долевого строительства, поскольку он не существует на момент заключения договора страхования. Страхуется именно ответственность застройщика (ст. 15.2 Закона).

Страховым случаем является невыполнение обязанностей – построить и передать участникам, заплатившим деньги, их квартир; страхователем – застройщик. Получить выплату вправе участник (дольщик) или же организация-инвестор. Страховка оформляется еще до регистрации первого ДДУ.

Застраховать ответственность застройщик может либо в страховой компании, либо – с 2014 года – через некоммерческое общество страхования (ОВС) застройщиков.

Особенность этой организации в том, что она страхует только ответственность по ДДУ. Предполагается, что такой способ должен заставить застройщиков выполнять свои обязательства.

Ведь они сами выступают учредителями ОВС и выплачивать страховку за действия своих менее ответственных товарищей им невыгодно.

Банкротство застройщика входит в основания для получения страховки. Но есть ряд случаев, которые не относятся к страховым. И страховка, соотвественно, не выплачивается. К ним относятся:

  • замедление строительства;
  • заморозка объекта.

Закон предусматривает только один вид договора в данной сфере, то есть договор долевого участия. Однако несмотря на достаточную нормативную проработанность этих правоотношений, участие в долевом строительстве по-прежнему имеет определенные риски.

Ни огромные суммы неустоек, ни наказания, предусмотренные УК, ни страхование ответственности застройщиков не гарантируют лёгкого получения ключей от квартиры.

Впрочем, заключение сделки всегда предполагает определённые риски, но знание особенностей того или иного вида договора позволяет избежать большого количества проблем.

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация – разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Добрый день!\rИмею два договора. Предварительный договор долевого участия в строительстве жилого помещения и договор займа.

Для получения мер государственной поддержки необходимо наличие ДДУ, к которому применяются положения 214-ФЗ.

\rСкажите, пожалуйста, если суд признает за мной право участия в долевом строительстве жилого дома, будет ли это равно договору долевого участия в строительстве?\rСпасибо.\rС уважением, Наталья.\r

Наталья15.09.2020 16:31

Добрый день.

1.

По договору участия в долевом строительстве (далее также – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/6837eb5962d010b4c55b5544c6cc4415019883b5/

Если суд признает за вами право участия в долевом строительстве жилого дома – это будет значит только, что с вами должны заключить договор участия в долевом строительстве. Чтобы на данном этапе не было проблем, рекомендую сформулировать требования в суд таким образом, чтобы одно из требований было – обязать ответчика заключить договор участия в долевом строительстве.

Решение суда не заменяет собой договор.

При возникновении сложностей рекомендую обратиться в офис к нашим специалистам.

Чашин Константин Викторович15.09.2020 18:51

Задать дополнительный вопрос

Наталья15.09.2020 21:41

Спасибо за ответ. Поняла. Но у меня застройщик – банкрот, ответчик – минстрой. Договор долевого участия заключать не с кем. Если в требовании просить признать договор займа и предварительный договор долевого участия – договором долевого участия, к которому применяются положения ФЗ-214. В случае положительного решения суда, такое признание будет считаться ДДУ?

Добрый день.

Предварительный договор участия в долевом строительстве – это соглашение, предметом которого является обязательство застройщика и дольщика заключить между собой в будущем основной договор долевого участия (ДДУ) на предварительно оговоренных условиях.

Если одна сторона сделки ликвидирована обязательство прекращается (ст.419 ГК РФ: Обязательство прекращается ликвидацией юридического лица (должника или кредитора), кроме случаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возлагается на другое лицо (по требованиям о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и др.).

Если процедура банкротства еще не завершена, то вам необходимо предъявлять требования в рамках данной процедуры, в том числе, требование об исполнении обязательств, установленных предварительным договором.

Переквалифицировать предварительный договор в основной в судебном порядке возможно, но в данном случае важно содержание предварительного договора.

Если суд примет решение о признании предварительного договора основным – вы сможете использовать данный предварительный договор в совокупности с судебным решением при получении мер государственной поддержки.

При возникновении сложностей рекомендую обратиться в офис к нашим специалистам.

Максимова Людмила Сергеевна16.09.2020 11:12

Задать дополнительный вопрос

Добрый вечер! Интересуемся покупкой квартиры в жк Михайловский Парк.

Известно, что застройщик проекта – «Скайтауэр груп» – согласно последним данным из ЕГРЮЛ, имеет в списке своих акционеров следующие компании: 50% – ООО «НЕРТА ХОЛДИНГ» 49,9% – ООО «ЭНТРАДА» 0,1% – ООО «ПИК-ИНВЕСТПРОЕКТ» Предполагается, что это совместный проект ГК ПИК и Capital Group. О последней ходят плохие слухи, особенно касаемо проекта ЖК Триколор. Что можете посоветовать по данному вопросу ?

Алексей03.05.2019 21:17

Добрый день.

К сожалению, в рамках данной консультации не представляется возможным прокомментировать Ваш вопрос.

Предлагаем Вам обратиться за личной консультацией к нам в офис или на электронную почту. Скидка по промокоду «МИП».

Если Вы находитесь в другом городе, то Вы можете отправить сканы или фото документов на электронный адрес: nm@advokat-malov.ru . По стоимости услуг, Вам ответят в письме или обратитесь по телефону +7 (499) 229-84-53 г. Москва, Старопименовский переулок 18 nm@advokat-malov.ru http://advokat-malov.ru/kontakty.html

Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны

Сайботалов Вадим Владимирович21.06.2019 09:10

Задать дополнительный вопрос

Источник: https://advokat-malov.ru/dolevoe-stroitelstvo/dolevoe-stroitelstvo1.html

Права участника долевого строительства

Права участника долевого строительства

Время чтения 9 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

​Права участника долевого строительства регламентируются Федеральным законом № 214.

Приобретение жилья путем подписания соглашения на долевое участие в строительстве многоквартирного дома остается одним из наиболее востребованных вариантов улучшения жилищных условий граждан.

Однако оплата фактически не построенного объекта создает для покупателя реальный риск утраты имущества или финансовых средств.

С этой целью государство предусматривает систему гарантий, направленных на защиту прав дольщиков.

Правовой статус дольщика

Базовым нормативным актом в сфере регулирования возведения жилья является Федеральный закон № 214-ФЗ, которые определяет порядок взаимодействия застройщика и дольщика, а также регламентирует правовой статус сторон.

В процессе заключения договора со строительной компанией гражданин уплачивает определенную стоимость объекта в обмен на обязательство застройщика возвести многоквартирный дом и передать покупателю одно или несколько помещений в нем, в установленный срок и надлежащего качества. Такое правоотношение порождает существенный риск для покупателя:

  1. договор подобного рода совершается на условиях полной или частичной предоплаты, т.е. оплаченная стоимость не позволяет немедленно осуществить передачу объекта;
  2. обязательство застройщика по возведению в установленный срок здания может нарушаться по объективным и субъективным причинам;
  3. прекращение строительства со стороны застройщика препятствует использованию квартиры по фактическому назначению.

Таким образом, с первого дня срока действия договора, права и интересы участника долевого строительства постоянно находятся под угрозой нарушения со стороны застройщика. Гарантии защиты прав граждан содержаться в Федеральном законе № 214-ФЗ.

Правовые средства и способы защиты прав участника долевого строительства

Гарантии защиты интересов дольщика являются совокупной системой норм Гражданского кодекса РФ и Закона № 214-ФЗ. Практически каждый способ предусматривает возможность обращения в суд для устранения нарушений со стороны застройщика и привлечения его к ответственности.

Признание права собственности на объект недвижимости

По различным причинам итоговый срок сдачи объекта может существенно нарушаться по объективным и субъективным основаниям. К таким обстоятельствам относятся:

  • фактическое прекращение возведения здания на одном из этапов строительства;
  • отказ уполномоченного органа в выдаче разрешения на ввод здания в эксплуатацию, либо уклонение застройщика от получения такого документа;
  • прекращение деятельности организации-застройщика, в том числе по причине возбуждения дела о банкротстве.

В этом случае допускается признание права собственности дольщика на готовый объект (жилое помещение), либо на объект незавершенного строительства. Данная возможность регламентирована ст. 8 Закона № 214-ФЗ и ст. 218 ГК РФ и осуществляется в судебном порядке.

Объектом права собственности будут выступать:

  1. фактически построенная, но не введенная в эксплуатацию квартира;
  2. объект незавершенного строительства;
  3. доля в праве общей собственности на жилое здание.

По итогам судебного процесса гражданин подтверждает законность права собственности на приобретенный объект и может оформить правоустанавливающие документы на основании судебного решения.

Признание сделки недействительной

Нарушение установленного порядка заключения соглашения о долевом строительстве и получения денежных средств с граждан является основанием для признания сделки недействительной. Оспаривание сделки будет осуществляться только в судебном порядке по нормам, зафиксированным в ст. 395 ГК РФ и ст. 3 Закона № 214-ФЗ.

Основания недействительности сделки могут заключаться в следующем:

  • нарушение порядка привлечения средств (например, отсутствие договора долевого строительства);
  • нарушение условия архитектурно-проектной документации при возведении здания;
  • несоответствие положений договора нормам проектной документации в части определения характеристик объекта.

По итогам рассмотрения дела в суде в пользу участника долевого строительства может быть взыскано:

  1. возврат уплаченных денежных средств;
  2. проценты за пользование средствами в двойном размере;
  3. документально подтвержденные убытки.

Признание сделки недействительной прекращает правоотношение между застройщиком и дольщиком, в результате чего граждане лишаются возможности получить жилой объект.

Возмещение убытков

Нарушение сроков сдачи объекта, а также порядка передачи готовой квартиры дольщику является основанием для взыскания с застройщика убытков. Такая возможность прямо предусмотрена ст. 10 Закона № 214-ФЗ и предоставляет право предъявить к взысканию документально подтвержденные расходы, связанные с необходимостью восстановления нарушенного права.

Типичным примером подобной ситуации могут являться расходы, связанные с арендой жилья на время достройки объекта. Взыскание осуществляется исключительно в судебном порядке и только в отношении убытков, подтвержденных надлежащим образом с помощью письменных доказательств.

Взыскание неустойки в виде процентов

Требование об уплате неустойки регламентировано ст. ст. 6, 7 Закона № 214-ФЗ и возникает при наступлении следующих обстоятельств:

  • нарушение сроков сдачи строительства, либо отсутствие согласия дольщика на продление указанного срока – размер процентов составляет двукратный размер 1/300 ставки ЦБ РФ за каждый день просрочки;
  • нарушение срока устранения недоделок в жилом помещении, зафиксированных в акте несоответствия – размер неустойки составляет 1% в день от стоимости расходов, понесенных на устранение недоделок, а в некоторых случаях и от общей стоимости объекта.

Для взыскания неустойки в судебном порядке необходимо иметь доказательства нарушения срока или качественных характеристик, предусмотренных договором. Взыскание осуществляется в судебном порядке, при этом предметом иска могут выступать иные меры ответственности.

Взыскание компенсации морального вреда

Так как на правоотношения долевого строительства между гражданами и застройщиком в полном объеме распространяются требования Закона «О защите прав потребителя», нарушение прав и интересов дольщика может сопровождаться взысканием компенсации морального вреда.

Взыскание данного вида компенсации осуществляется исключительно в судебном порядке, при этом размер компенсации будет определяться судом на основании представленных доказательств. Законодательство по правам потребителей допускает возможность взыскания компенсации морального вреда при наличии самого факта нарушения прав граждан.

Взыскание штрафных санкций

Статья 13 Закона № 214-ФЗ предоставляет право взыскать с застройщика штраф за необоснованный отказ в удовлетворении законных требований дольщика. Для взыскания данного штрафа необходимо в судебном порядке доказать законность предъявленных претензий.

Размер штрафа зависит от общей суммы взысканных убытков, процентов и т.д., и составляет 50% от присужденной судом суммы. Данный вид ответственности является одним из самых действенных способов повлиять на соблюдение прав граждан в процессе долевого строительства.

Односторонний отказ от исполнения условий договора со стороны дольщика

Одной из важнейших гарантий соблюдения прав граждан в процессе правоотношений долевого строительства является возможность одностороннего отказа от исполнения обязательств. Такие основания регламентированы ст. 9 Закона № 214-ФЗ:

  1. существенные нарушения качественных характеристик квартиры, делающие невозможным использование объекта по основному целевому назначению;
  2. не устранение недоделок квартиры в разумный срок;
  3. нарушение общего срока передачи квартиры более чем на два месяца;
  4. нарушение порядка уведомления дольщика о прекращении действия договора поручительства.

Указанные обстоятельства существенно нарушают интересы граждан, которые в значительной степени лишаются того, на что вправе были рассчитывать при заключении договора.

В судебном порядке допускается прекращение договорных отношений по основаниям, зафиксированным в ст. 9 Закона № 214-ФЗ:

  • полная остановка или приостановка возведения объекта при наличии оснований считать, что завершение строительства не будет завершено;
  • изменение застройщиком архитектурно-проектной документации, в результате чего произошло изменение общей или жилой площади жилого помещения более чем на 5%;
  • существенное изменение общего имущества здания или вспомогательных нежилых помещений дома.

Расторжение соглашения о долевом участии в строительстве подразумевает обязанность застройщика вернуть сумму, уплаченную гражданами при заключении договора. Помимо этого, взысканию подлежат проценты в двойном размере.

Участие в качестве кредитора в деле о банкротстве застройщика

Если у застройщика установлены признаки неплатежеспособности и несостоятельности, по заявлению кредиторов или уполномоченных государственных органов может быть инициирована процедура банкротства. После возбуждения процедуры банкротства арбитражным судом и размещения информации о ходе дела, у граждан появляется возможность заявить в реестр кредиторов собственное требование к должнику.

Такое требование может быть выражено в одной из следующих форм:

  1. обязательство в денежном выражении, исходя из стоимости уплаченных средств по договору и всех видов штрафных санкций;
  2. требование о фактической передаче жилья (в том числе, объекта незавершенного строительства).

Рассмотрение требований всех кредиторов будет осуществляться по правилам Закона № 127-ФЗ «О банкротстве» с учетом специальных норм в сфере правоотношений долевого строительства.

На стадии рассмотрения дела о несостоятельности застройщика арбитражный суд имеет право привлечь в качестве стороны процесса юридическое лицо, фактически управляющее денежными средствами, полученными от граждан. В этом случае шансы на получение возмещения существенно возрастают, так как за счет указанных денежных средств может осуществляться частичное или полное возмещение убытков граждан.

Помощь государственных органов в защите прав дольщиков

Помимо специальных средств и способов защиты, у граждан, участвующих в долевом строительстве, имеется возможность обратиться в уполномоченные государственные учреждения, в том числе правоохранительные органы. Основания для такого обращения могут быть самыми различными:

  • отказ в предоставлении информации, обязательной для правоотношений долевого строительства;
  • воспрепятствование приемке объекта после завершения строительства;
  • уклонение от подписания юридически значимых документов;
  • иные основания ущемления прав и интересов граждан.

Меры реагирования со стороны государственных инстанций могут выражаться как в виде письменного требования или запроса, так и возбуждении административных или уголовных дел. Государственные и муниципальные учреждения не вправе уклониться от рассмотрения обращений и жалоб граждан, а в ряде случаев обязаны обратиться от имени дольщиков в судебные или правоохранительные органы.

В качестве дополнительного средства соблюдения  интересов частных дольщиков, государство предусмотрело создание специальных компенсационных фондов, которые будут формироваться за счет отчислений строительных и подрядных организаций, работающих с гражданами. Средства указанных фондов будут направляться на частичное возмещение убытков, вызванных существенным нарушение интересов граждан, а в ряде случаев на завершение начатого строительства.

Если у вас имеются вопросы о защите прав участников долевого строительства, то наш дежурный юрист онлайн готов на них ответить.

Источник: https://law03.ru/finance/article/prava-uchastnika-dolevogo-stroitelstva

Что такое ДДУ и на что обращать внимание при покупке квартиры у застройщика – Новостройки – Журнал Недвижимости

Права участника долевого строительства

Чем отличается ДДУ от ДКП или договора с ЖСК

ДКП — это договор купли-продажи, он тоже может использоваться при покупке жилья в новостройках. Но ДДУ заключается до ввода объекта в эксплуатацию, а ДКП — после, то есть когда дом уже построен, сдан, имеет адрес.

Есть и промежуточный формат — предварительный договор купли-продажи (ПДКП), который заключается между получением застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и выдачей ключей. «Это не покупка квартиры, а лишь намерение сторон совершить сделку в ближайшей перспективе.

Договор не предполагает ни регистрации договора (как при ДДУ), ни перехода права собственности (как при ДКП), и действует лишь до заключения основной сделки, — поясняет управляющий партнёр компании „Метриум“ Мария Литинецкая.

— Поэтому на сегодняшний день на столичном рынке массового сегмента 78% квартир всё-таки продаётся по договорам долевого участия».

ЖСК, или жилищно-строительные кооперативы, — добровольное объединение пайщиков с целью строительства многоквартирного дома. Чтобы «купить» в нём квартиру, нужно заключить договор паенакопления и стать пайщиком.

ЖСК существуют на «добровольных» началах, поэтому такие объединения слабо регулируются законом, предполагается, что пайщики сами должны обо всём договориться: как выстроить отношения между членами, когда будет возведён дом, кто обязан (и обязан ли) устранять недочёты строительства, сколько будет стоить пай и т. д.

 Договор пайщика не регистрируется в Росреестре, и это может привести к мошенническим действиям: один и тот же пай продадут несколько раз.

«В настоящее время новые стройки по ЖСК запрещены в России, — рассказывает руководитель юридического департамента агентства недвижимости „Бон Тон“ Дмитрий Логинов. — Исключение составляют только обанкротившиеся проекты, ЖСК для отдельных категорий граждан (военных, учёных, правоохранителей и т. д.) и проекты ЖСК, реализация которых началась до введения запрета — до 1 июля 2018 года». 

Таким образом, если вы захотите купить квартиру в строящемся доме, почти наверняка покупка будет осуществлена по ДДУ. 

Преимущества и недостатки ДДУ

Преимущества ДДУ:

Дольщики хорошо защищены законом. Интересы дольщиков защищает федеральный закон (214-ФЗ) и закон о защите прав потребителей. «В первом предусмотрено право получить неустойку за задержку сроков передачи квартиры, а во втором — возможность претендовать на компенсацию морального вреда, причинённого дольщику из-за переноса сроков сдачи объекта», — поясняет Мария Литинецкая.

Договор регистрируется в Росреестре. ДДУ подлежит государственной регистрации, и повторно продать квартиру недобросовестный застройщик не сможет.

Все параметры чётко прописаны, за нарушение застройщик должен выплатить компенсацию. В договоре прописываются чёткие требования: стоимость квартиры, сроки передачи объекта дольщику и т. д. При нарушениях дольщики могут потребовать неустойку или даже вернуть свои деньги. Порядок такого возврата, а также возможность взыскания убытков определены федеральным законом.

Если что-то случится со стройкой, деньги вернут.

По новым правилам девелоперы, работающие по ДДУ, не вправе напрямую привлекать средства дольщиков: деньги замораживаются на эскроу-счетах до ввода объекта в эксплуатацию, а строительство ведётся за счёт банковских кредитов. Это должно решить проблему обманутых дольщиков: если что-то пойдёт не так и стройка не будет завершена, покупателям вернут деньги.

Гарантийный срок. После сдачи в эксплуатацию квартиры, купленной по ДДУ, в течение пяти лет действует гарантия устранения строительных недоделок.

«Эта гарантия предусмотрена 7-й статьёй 214-ФЗ, поэтому она может быть даже не отражена в ДДУ, — отмечает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров „БЕСТ-Новострой“.

 — Но всё равно по закону застройщик обязан соблюсти гарантийные сроки: не менее 5 лет на сам объект (стены, кровлю и т. п.) и не менее 3 лет на инженерное и технологическое оборудование (лифты, коммуникации и пр.)». 

Недостатки ДДУ:

Недостатки покупки по ДДУ связаны только с тем, что перенос сроков сдачи дома всё-таки возможен. Но если в проекте будут отодвинуты сроки сдачи, дольщики смогут претендовать на выплату неустойки.

Как проверить застройщика

Прежде чем покупать квартиру в новостройке и, соответственно, заключать ДДУ, нужно проверить надёжность застройщика.

В первую очередь, у строительной компании должны быть разрешение на строительство, проектная декларация на объект, документы на земельный участок (собственность или аренда).

Застройщик также обязан предложить покупку через эскроу-счёт либо, если он продаёт жильё по старой схеме, предъявить ЗОСК (заключение о соответствии критериям). Дело в том, что некоторые застройщики официально могут строить и продавать жильё по старым правилам (без эскроу-счетов).

Но только в том случае, если к 1 июля 2019 года дом уже был построен не менее чем на 30% или проданных в нём по ДДУ квартир было не менее 10% от его общей площади.

Подтверждает право застройщика на продолжение строительства объекта без привлечения эскроу-счетов специальная бумага — заключение о соответствии критериям (ЗОСК).

Важный показатель — деловая репутация застройщика. Чтобы получить о ней представление, нужно ознакомиться с портфелем реализованных компанией проектов, изучить, соблюдаются ли сроки ввода объектов в эксплуатацию, и т. д. Большой объём застройки и длительный опыт работы на рынке, как правило, говорят в пользу застройщика.

«Информация о застройщике и объекте строительства открыта и размещена в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС), — поясняет Дмитрий Логинов. — Там можно ознакомиться с проектной декларацией, документами на землю, разрешительной документацией. Также о застройщике можно получить информацию на сайте ФНС и в картотеке дел Арбитражного суда».

Репутацию застройщика также легко проверить через единую информационную систему жилищного строительства Наш.Дом.рф. Если у застройщика есть проблемные объекты, система это покажет.

Ещё один показатель — партнёрство застройщика с ведущими российскими банками.

«Если финансирование застройщику предоставляет авторитетная кредитная организация, то это служит гарантией успешной реализации проекта, — говорит Литинецкая.

— Обратите также внимание на банки, которые выдают ипотеку на квартиры в жилом комплексе: кредиторы тщательно изучают застройщика, поэтому сотрудничество, например, со Сбербанком, ВТБ, ДОМ.РФ, говорит в пользу проекта».

На что обращать внимание при заключении ДДУ

Как правило, ДДУ — типовой документ. Однако стоит проверить, чтобы в договоре были точно указаны ФИО, паспортные данные покупателя, цена квартиры, строительный адрес объекта и обозначение квартиры, приложен план помещения, прописана площадь, зафиксировано, как будут вестись расчёты, если после ввода дома площадь квартиры будет меньше или больше обозначенной. 

«Дольщику следует обратить внимание на формулировку обязательств застройщика по передаче квартиры: должен быть точно указан срок, например, III квартал 2021 года, — рекомендует Мария Литинецкая.

— Если девелопер обязуется выдать ключи в течение определённого количества дней после ввода объекта в эксплуатацию, но не прописывает конкретный срок, стоит насторожиться, ведь дом может и не получить разрешение на ввод от властей».

В ДДУ указывается также гарантийный срок (от пяти лет на конструкции и от трёх лет на коммуникации), а при покупке новостройки по новым правилам прописывается обязанность покупателя внести средства на эскроу-счёт, название и реквизиты банка, который выступает оператором таких счетов.

«Если квартиру покупают с отделкой от застройщика, то к ДДУ должно быть составлено приложение, в котором описывают вид отделки, перечень работ и материалов, — добавляет председатель совета директоров компании „Бест-Новострой“ Ирина Доброхотова. — Марку материалов при этом застройщик указывать не будет, но обязан обозначить тип, например, ламинат в качестве напольного покрытия, обои под покраску в качестве отделочного материала стен и т. д.». 

ДДУ и ипотека

Если квартиру в новостройке человек покупает в ипотеку, то составляются два разных договора: ДДУ и договор кредитования. При этом в ДДУ обязательно указывают, что оплата покупки происходит с привлечением заёмных средств.

«Сначала клиент подписывает договор кредитования, вносит средства первоначального взноса на открытый счёт, после чего и первоначальный взнос, и кредит перечисляются на счёт застройщика, — рассказывает Доброхотова.

— Клиент получает подписанное платёжное поручение и только потом подписывает ДДУ. Оба договора уходят на регистрацию, в ДДУ ставят штамп о наличии ипотеки в силу закона.

Средства списываются с ипотечного счёта клиента после регистрации ДДУ».

Если заёмщик окажется не в состоянии обслуживать кредит, застройщик обязан передать квартиру банку.

Переуступка прав по ДДУ

Переуступка прав подразумевает перепродажу строящейся квартиры до завершения стройки. То есть, по сути, это продажа не готовой квартиры, а только договора (ДДУ), по которому дольщик в будущем станет собственником жилья, это переуступка прав на квартиру другому лицу.

Для сделки по переуступке прав составляют специальное соглашение, и оформить это можно в любое время до подписания акта приёма-передачи квартиры (если после, то сделка уже будет проходить через договор купли-продажи).

Причём изменить или дополнить существующий ДДУ нельзя, новый дольщик полностью берёт на себя права и обязанности именно по этому договору.

Однако есть нюанс: в большинстве случаев дольщик не может переуступить права на квартиру без ведома застройщика.

«Чаще всего девелопер обязывает покупателя уведомлять о том, что тот уступает свои права. Часто такие сделки проходят через самого застройщика, и в некоторых случаях с покупателя взимается комиссия за переуступку, — поясняет Мария Литинецкая.

— Девелоперы делают это для того, чтобы избежать конкуренции с частными инвесторами.

Как правило, комиссию оплачивает сам покупатель, поэтому стоит иметь в виду, что к стоимости, указанной в объявлении, скорее всего, придётся прибавить ещё 1–2% от суммы сделки».

Застройщик нередко даёт положительное решение на переуступку только после того, как дольщик выплатит всю сумму долга. Если квартира приобреталась в ипотеку, то также потребуется согласие банка, выдавшего кредит. Если клиент попытается продать жильё без разрешения, то сделка может быть признана недействительной.

Как получить квартиру по ДДУ, когда дом построен

После ввода дома в эксплуатацию застройщик отправляет дольщику письмо с уведомлением о необходимости принять квартиру. В ДДУ обычно обозначают, в какие сроки нужно прийти на приёмку квартиры. Чаще всего дольщик должен приступить к принятию квартиры (хотя бы записаться на приёмку) в течение семи рабочих дней с момента получения сообщения (если в договоре не указан другой срок).

Если вовремя не принять квартиру, застройщик может оформить приёмку в одностороннем порядке, а дольщик лишится возможности найти в квартире недочёты и составить ведомость для их устранения, отмечает Ирина Доброхотова.

«Процесс передачи квартир и выдачи ключей в доме обычно длится несколько недель, поэтому дольщикам предлагаются даты и время на выбор, главное — отозваться на уведомление и согласовать с застройщиком дату осмотра и приёмки квартиры», — советует она.

Итак, в согласованный срок участник долевого строительства приезжает на осмотр объекта и проверяет его соответствие условиям договора. Для этого оформляется акт осмотра, в который дольщик вносит свои замечания. Если всё его устраивает, стороны составляют и подписывают акт приёма-передачи квартиры.

Если клиент выявил дефекты строительства, их необходимо указать в акте осмотра. И самое главное: до их устранения покупатель вправе не подписывать акт приёма-передачи квартиры и требовать повторно провести приёмку.

Впрочем, есть ещё один вариант — подписать передаточный акт с условием устранения недостатков в установленные сроки.

«В передаточном акте отражаются все характеристики объекта, — рассказывает генеральный директор компании „Миэль-Новостройки“ Ирина Шаталина. — Это проектные и фактические характеристики помещения (номер корпуса и помещения, общая площадь, этаж), строительный и почтовый адрес объекта и сведения о том, что покупка оплачена».

После того, как акт передачи квартиры подписан, покупатель может заняться оформлением квартиры в собственность. Нужно подать документы на регистрацию права собственности в регпалату или МФЦ. Это можно сделать как самостоятельно, так и через застройщика.

Что делать, если параметры квартиры не соответствуют ДДУ или есть расхождения?

Согласно статье 9 214-ФЗ, расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. «Если процент больше, то дольщик имеет право в судебном порядке расторгнуть ДДУ, — говорит Мария Литинецкая.

— Если речь идёт о менее существенных расхождениях, то проводится перерасчёт стоимости квартиры: за лишние метры придётся доплатить, а за „недостающие“ застройщик вернёт деньги.

Как правило, необходимость перерасчёта цены прописывается в ДДУ».

Кроме того, в ряде случаев дольщик может обратиться к закону «О защите прав потребителей». Согласно статье 29, при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребитель вправе потребовать бесплатно их устранить, снизить цену или возместить расходы на устранение недостатков.

Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва.

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/chto-takoe-ddu-i-na-chto-obraschat-vnimanie-pri-pokupke-kvartiry-u-zastroyschika/

Права дольщиков в долевом строительстве: закон, содержание прав | Правоведус

Права участника долевого строительства

Договор долевого участия в строительстве регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, принятым в конце 2004 г.

И как отмечают специалисты, данная процедура приобретения квартиры считается наиболее защищенной от всевозможных мошеннических схем. Дольщики вкладывают деньги с уверенностью, что застройщик будет действовать в рамках закона, а значит, активно начатое строительство не перейдет в многолетний долгострой.

Однако, как показывает практика, надежную защиту инвестициям граждан способны обеспечить не многие строительные компании.

Немного предыстории

Не так давно, буквально чуть более 10 лет назад, на российском строительном рынке можно было приобрести недвижимость в строящемся доме на основе обычного договора долевого строительства, разработанного самим застройщиком с максимальной защитой собственных интересов.

При этом, права дольщика в долевом строительстве остались довольно призрачными, давая огромный повод для волнений до момента получения ключей от заветных квадратных метров.

На защиту прав дольщиков встало Правительство РФ, приняв Федеральный закон №214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, который вступил в силу в 2005 г.

Однако, слишком высокие требования и обязательства, налагающиеся на застройщиков в соответствии с принятым законом, привели к тому, что многие строительные компании перешли на продажу объектов по предварительному договору купли-продажи, а также на основе создания жилищно-строительных кооперативов (ЖКХ) – все законно, а ответственности значительно меньше.

В течение нескольких лет продолжались дискуссии по поводу ФЗ-214, в закон вносились разные поправки и изменения в соответствии с конструктивными предложениями, предлагаемыми застройщиками.

Это дало свой положительный эффект – сегодня Федеральный закон предусматривает более гибкие условия реализации строительных объектов, сохранив при этом высокую ответственность за нарушение законодательства. Несомненно, новая редакция закона дала свои преимущества и для участников долевого строительства – их интересы теперь находятся под надежной правовой защитой. И большинство граждан готовы идти даже на какие-либо дополнительные расходы, но квартиру приобретают только по договору ДДУ на основании 214-ФЗ.

Федеральный закон № 214: изучаем свои права

Договор долевого участия (ДДУ) в соответствии с Федеральным законом о долевом строительстве представляет собой официальный документ, несущий в своем содержании в равной степени права и обязанности застройщика и участника.

Соответственно, застройщик несет ответственность за своевременную сдачу в эксплуатацию объекта недвижимости и его передачу участнику долевого строительства, а последний, в свою очередь, обязуется принять объект и внести оплату согласно установленным тарифам.

Важно! Договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме с обязательной регистрацией в Федеральной регистрационной службе.

договора ДДУ по 214-ФЗ должно включать в себя:

  • информацию об объекте долевого строительства (адрес расположения, проектная документация);
  • срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства;
  • информацию о внесении оплаты за объект долевого строительства (размер, сроки и порядок уплаты);
  • гарантийный срок эксплуатации объекта долевого строительства;
  • способы обеспечения исполнения обязательств застройщика.

В случае отсутствия хотя бы одного из вышеназванных пунктов, договор долевого участия в строительстве считается незаключенным.

Вместе с тем отметим, что Федеральный закон 214-ФЗ предусматривает и возникновение определенных обстоятельств. Так, например:

  1. в случае смерти участника долевого строительства, его права и обязанности в соответствии с ДДУ переходят наследникам;
  2. в случае повреждения или разрушения объекта долевого строительства до момента его передачи дольщику, ответственность за все риски возлагается на застройщика;
  3. в случае строительства объекта дольщиком для личных нужд, то есть никак не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, договорные отношения между застройщиком и дольщиком также регулируются Законом о защите прав потребителей.

Дду может противоречить закону 214-фз. что делать?

Как правило, застройщики, уже не первый год являющиеся участниками строительного рынка, имеют в распоряжении шаблон договора ДДУ, зарегистрированного в Федеральной регистрационной палате.

На основании этого образца застройщик заключает все последующие договора, не давая участникам повода для волнений (конечно, если только покупатель не заключает какой-либо предварительный договор ДУ и не является участником программы военной ипотеки).

Однако, зачастую на практике встречаются случаи включения застройщиком в договор долевого участия дополнительных условий и положений, действующих в пользу защиты его прав и интересов.

Такие тонкости при заключении ДДУ может увидеть грамотный юрист, поэтому рекомендуется перед подписанием документа показать его квалифицированному специалисту.

При наличии каких-либо дополнительных условий, повышающих защиту интересов застройщика в ущерб интересам участника долевого строительства, последний вправе потребовать от строителя внесение изменений в договор ДДУ. Отметим, что регистрация договора долевого участия является довольно сложной процедурой, и вполне может быть, что застройщик может не принять условия дольщика об изменении пунктов договора. В этом случае остается два варианта исхода событий: либо дольщик принимает условия застройщика, либо ищет другой строительный объект.

Договор долевого участия в строительстве по «серой схеме»

В соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ продажа строящегося жилья иначе, чем по договору долевого участия, не разрешается.

Однако, для привлечения денег в строительство объектов недвижимости закон допускает создание жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов, а также, после сдачи дома в эксплуатацию, осуществлять продажу квартир по стандартному договору купли-продажи.

В случае, если застройщик предлагает потенциальному участнику долевого строительства подписать предварительный ДДУ, то, скорее всего, он работает по так называемой «серой схеме», когда есть желание привлечь деньги граждан, но нет возможности заключить основной договор долевого участия (зачастую это связано с задержкой в получении документации на строительство объекта). Подписывая предварительный договор долевого участия, дольщик должен помнить, что ПДДУ – это не более, чем обязательство заключение основного договора с застройщиком в дальнейшем. К тому же, если застройщик просит внести оплату либо ее части по предварительному договору – это уже является нарушением закона 214-ФЗ. И если по какой-либо причине дело дойдет до судебных разбирательств, дольщик не сможет потребовать выплаты неустойки от застройщика, поскольку это условие распространяется только на договора, заключенные в соответствии с 214-ФЗ.

Источник: https://PravoVedus.ru/practical-law/housing/prava-dolshhikov-v-dolevom-stroitelstve/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.