Правила сдачи квартиры в аренду в москве

Содержание

Как карантин и кризис повлияли на московский рынок недвижимости

Правила сдачи квартиры в аренду в москве

Я дала арендные каникулы на месяц, но жильцы посовещались и решили на следующий же день уехать домой

«Через неделю после оплаты следующего месяца мне позвонили съемщики, сказали, что работы нет у обоих. Я дала арендные каникулы на месяц, но они посовещались и решили на следующий же день уехать домой, в Осетию», — рассказывает Марина.

Сейчас она ищет новых жильцов, но не слишком активно, так как не уверена, что в условиях карантина они смогут организовать переезд. Марфа Некрасова говорит, что в настоящее время в группе Flats For Friends явно больше предложений, чем спроса на жилье.

Так что, если вы давно собирались сменить квартиру на более бюджетную, найти лучший вариант за те же деньги или уговорить лендлорда снизить плату, сейчас самое время это сделать.

Впервые за все восемь лет существования Flats For Friends создательнице группы стали поступать предложения от владельцев отелей на размещение рекламных постов. Предприниматели пытаются сдавать номера на месяц, как квартиры, но такое жилье оказывается ненамного дешевле однушек, хотя там и нет кухни.

Например, снять номер с отдельным душем и туалетом в гостинице на территории Измайловского кремля предлагали за 30 тысяч рублей. Вариант с удобствами на этаже обойдется вдвое дешевле, но не понятно, как в таких условиях получится соблюдать режим самоизоляции и минимально контактировать с другими людьми.

Руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов объясняет, что гостиничный бизнес значительно пострадал от изменившихся условий: загрузка гостиниц в марте была в четыре-пять раз ниже, чем до начала пандемии. Это заставляет владельцев отелей подстраиваться под новые реалии и пытаться заменить туристов постоянными жильцами.

Освобождать жилье съемщики вынуждены по разным причинам: кто-то решил переждать карантин на даче или в родном городе, где меньше случаев заражения; другие возвращаются к родственникам, которым нужна помощь; третьи начинают жить с партнерами, чтобы самоизоляция не была такой невыносимо тоскливой. Но все же самая распространенная причина, по которой люди вынуждены отказываться от аренды, — нехватка денег.

Мария работает парикмахером, снимает место в одном из специализированных коворкингов, но с его закрытием и запретом на оказание услуг осталась совсем без заработка. С хозяйкой, в квартире которой Мария арендует комнату, договориться удалось только об отсрочке платежа.

«Она живет в США, смотрит российское телевидение и не верит, что у нас здесь сложная ситуация», — говорит Мария. Сейчас девушка настроена пессимистично: «Если карантин продлят до конца месяца, то я даже на продукты не смогу себе заработать.

Поэтому в крайнем случае этот месяц я еще живу в этой квартире, следующий идет в счет залога. А потом — не знаю».

Приходит клиент, заключаем договор, а через час он звонит и просит сдать квартиру через несколько недель, когда ситуация с вирусом успокоится

Но даже те арендаторы, которые уже нашли другой вариант жилья, могут столкнуться со сложностями при переезде.

Если еще пару дней назад горожанам было разрешено передвигаться по городу на автотранспорте, то сейчас в Москве начал действовать режим повышенной готовности, и людей предупреждают о скором введении спецпропусков и штрафов за нарушение режима самоизоляции.

Пока что запрет на передвижение по городу существует только в виде рекомендаций оперштаба, и потому оштрафовать человека за перевоз вещей на новую квартиру полицейские не могут. Но тем, кто точно вынужден срочно переезжать, лучше поторопиться: власти могут утвердить новые правила уже в ближайшее время.

Проблемы с переездом могут возникнуть не только из-за общих ограничений, но и внезапно передумавших сдавать жилье хозяев. Управляющий директор «Миэль-Аренда» Мария Жукова говорит, что часть арендодателей в последнее время старается убрать свое жилье с рынка: люди боятся вируса и просто не хотят, чтобы в их квартирах кто-то жил.

«Доходит до того, что приходит клиент, заключаем договор, выставляем квартиру, а через час он звонит, говорит, что передумал, и просит сдать квартиру через несколько недель, когда ситуация с вирусом успокоится», — рассказывает Жукова.

Она вспоминает ситуации, когда собственники уже изолировались за городом, отказывались ехать в Москву и переносили сроки сдачи квартиры, даже несмотря на внесенный арендаторами аванс.

В представлении многих россиян, лучший вариант сохранить деньги во время финансового кризиса — вложить их в недвижимость. К тому же купленную квартиру можно перепродать дороже, если цены на жилье вырастут, или сдавать, получая стабильный доход.

Заместитель директора по продажам ГК «Гранель» Сергей Нюхалов говорит, что в последнее время в компании наблюдают рост инвестиционных сделок — люди вкладываются в жилье в условиях экономической и общей нестабильности.

По данным компании, спрос на квартиры увеличился в среднем на 10 % по сравнению с тем же периодом 2019 года.

Руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов подтверждает, что в марте покупатели интересовались жилой недвижимостью сильнее, чем обычно: выросло число просмотров, звонков, обращений в офисы и бронирований. «Люди стали пытаться спасти свои сбережения, купив квартиру», — объясняет эксперт. Части клиентов даже удалось приобрести жилье и пройти все формальности до ужесточения режима передвижения по городу.

Когда случился обвал рубля, отделы продаж ежедневно обрабатывали в два раза больше заявок на ипотеку

Коммерческий директор Московского территориального управления группы «Эталон» Василий Фетисов отмечает, что обстоятельства мотивируют потенциальных покупателей, которые уже приняли решение о необходимости покупки жилья и даже присмотрели для себя подходящий проект, как можно быстрее заключить сделку.

Многие из них или уже имеют одобрение от банка на ипотечный кредит, или стараются его получить как можно быстрее из-за возможного роста ставок. В первые две недели после 10 марта, когда случился обвал на финансовых и фондовых рынках, отделы продаж компании ежедневно обрабатывали примерно в два раза больше заявок на ипотеку, чем раньше.

За месяц рост первичных обращений составил 15–20 %.

По статистике ГК ФСК, если в феврале и марте прошлого года от бронирования жилья до выхода на сделку проходила неделя, то нынешние условия заставляют покупателей поспешить и действовать решительно. Сейчас они готовы заключить сделку уже через три-четыре дня.

Сократилось и время принятия решения о бронировании квартиры с момента первого визита в офис продаж — вместо двух недель теперь оно составляет четыре-пять дней. «Активизировался „дремлющий“ спрос. Многие люди, которые рассматривали для себя покупку жилья в перспективе от года до двух лет, решили не затягивать со сделкой.

Такую картину мы наблюдаем во всех наших московских и подмосковных проектах», — рассказывает коммерческий директор ГК ФСК Ольга Тумайкина.

Несмотря на введение жесткого карантина, строительство домов в Москве не останавливается.

Так, группа ПИК получила все необходимые разрешения в органах власти, и потому строители сейчас продолжают работать в две полные смены, нервируя находящихся в изоляции жителей соседних домов.

В компании это объясняют стремлением не отставать от сроков сдачи объектов. А пока выходить из дома запрещено, купить квартиру можно на сайте — в этом случае даже обещают скидку.

Генеральный директор VSN Realty Яна Глазунова говорит, что в этом нет ничего необычного: сегмент продаж новостроек быстро адаптируется к новым условиям, в которых показ квартиры проходит дистанционно, а потенциальные жильцы бронируют жилье онлайн.

И до карантина при покупке квартиры на стадии строительства дома клиент, по сути, также видел свое будущее жилье только на экране, но это не мешало ему заключать сделку.

Многие готовы и снимать квартиру на длительный срок без просмотра, как они это делали при поездках за границу.

Подписать договоры бронирования квартиры, ипотеки и долевого участия можно с помощью электронной подписи

В компании «Метриум» называют ограничение перемещения по городу «преодолимым испытанием для рынка новостроек».

Сейчас любой этап покупки жилья можно перевести в онлайн: посмотреть цены и прочитать всю проектную документацию на сайте, забронировать квартиру по телефону, увидеть 3D-модель еще не построенного комплекса.

Следить за ходом строительства легко с помощью веб-камер, установленных на площадке, заявки на ипотеку банки принимают онлайн, а подписать договоры бронирования, ипотеки и долевого участия можно с помощью электронной подписи. Пока без выхода на улицу не получится только зарегистрировать договор долевого участия.

Руководитель аналитического центра «Циан» Алексей Попов объясняет, что с высокой вероятностью из карантина мы выйдем со снижением доходов населения и ростом безработицы. Потому и на вторичном рынке, и в сегменте аренды квартир стоит ожидать снижения цен как минимум на величину их прироста за последние полтора года, то есть на 10–12 %.

Марина Толстик, управляющий партнер «Миэль — Сеть офисов недвижимости», прогнозирует, что к концу года цена на жилье упадет на 10–15 %, а значит, люди, которые вкладывались в недвижимость в начале 2020 года, могут потерять деньги.

При этом в компании «Метриум» считают, что из-за девальвации рубля себестоимость строительства жилья возрастет, но не столь сильно, как в кризисы 2008 или 2014 годов.

Большинство материалов производится в России, за границей застройщикам приходится закупать лифтовое и другое инженерное оборудование.

Ипотека может стать недоступной, а значит, рынок жилья ждет застой

Эксперты «Метриум» объясняют, что обвал рубля рано или поздно приведет к росту инфляции, против которой Банк России, как и всегда, начнет принимать меры в виде повышения ключевой ставки. Это приведет к увеличению ставок по кредитам, причем как для покупателей, берущих ипотеку, так и для застройщиков.

Пока ЦБ оставил все без изменений — в феврале средние ставки по ипотеке были рекордно низкими, 8,5 %. Но аналитики рейтингового агентства «Эксперт» прогнозируют, что уже в первой половине года ставки могут вырасти до 10–12 %.

При условии снижения доходов ипотека может стать недоступной, а значит, рынок ждет застой.

Обложка: Africa Studio – stock.adobe.com

Источник: https://www.the-village.ru/business/situation/378373-nedvizhimost-vo-vremya-karantina

Зачем сдавать квартиру легально

Правила сдачи квартиры в аренду в москве

Мои знакомые снимают квартиру без договора, потому что хозяйка не хочет платить налоги. Это нелегально.

Сергей Болдин

юрист, сдает квартиру

Такие жильцы не могут зарегистрироваться в квартире, они избегают участкового, а их ребенок не может ходить в детский сад около дома. Они оплачивают проживание наличкой или с назначением перевода «материальная помощь», а соседям говорят, что они родственники хозяйки.

Хозяйка не хочет слышать про официальную сдачу: для нее это потеря денег и времени. В нюансах официального найма она разбираться не хочет. И так сейчас живут многие арендаторы в России.

Я юрист и тоже сдаю квартиру, только делаю это законно. Я знаю, что жильцам нужна регистрация, чтобы ребенок мог ходить в детский сад рядом с домом. Мои жильцы зарегистрированы в квартире, а я плачу НДФЛ с доходов от сдачи. Я не боюсь афишировать сдачу квартиры и хочу рассказать, зачем самому собственнику легализоваться. Легализация полезна всем.

Как правило, при нелегальной аренде договор никто не составляет. А если и составляет, то никому не показывает, чтобы не афишировать сдачу.

Такой договор все равно не работает: собственник не сможет предъявить претензии нанимателю и потребовать в суде компенсацию за порчу имущества или за просрочку оплаты, потому что иначе он может попасть в поле зрения налоговой инспекции. А наниматель не сможет зарегистрироваться по месту пребывания.

Базовые обязанности нанимателя и наймодателя закреплены в главе 35 ГК РФ. Но некоторые из них можно изменить договором.

Например, читатели Т—Ж часто спрашивают: кто должен платить за мелкий ремонт в сдаваемой квартире — жилец или собственник? По статье 681 ГК РФ, текущий ремонт должен организовывать и оплачивать наниматель, но в договоре с хозяином можно предусмотреть иное — как договоритесь.

Я сдавал квартиру после генеральной уборки. В договор включил пункт о том, что жильцы при выезде тоже обязаны оставить после себя убранную квартиру. Если бы они не убрались, я бы вычел стоимость уборки из обеспечительного платежа (в жизни его часто называют депозитом) — это я тоже прописал в договоре.

Чтобы мои жильцы были дисциплинированными плательщиками, я добавил в договор условие о штрафе за несвоевременную оплату. Еще мы предусмотрели удобную процедуру одностороннего расторжения договора: просто договорились известить друг друга по смс или электронной почте.

Еще я добавил условие о том, что все возможные споры будут разрешаться в удобном для меня суде, а не в суде по месту жительства ответчика.

Расторгнуть наш договор можно в одностороннем порядкеСпоры будем решать в ближайшем к квартире судеПеред выселением мои жильцы должны будут прибраться в квартире

Многие хозяева скрывают от соседей, что сдают квартиру, а жильцов вынуждают притворяться своими родственниками. Они опасаются недоброжелателей, которые могут пожаловаться на нелегальную аренду.

С договором скрываться не нужно. Если зачем-то придет участковый, налоговый инспектор или сотрудник управляющей компании, то мои квартиранты просто покажут им договор и скажут, что я плачу налоги.

Кроме соседей, о нелегальной аренде могут узнать сотрудники ЖЭКа — слышал, что их привлекают к поквартирным рейдам. С управляющей компанией у меня не такие хорошие отношения, как с соседями, — однажды она уже проиграла мне суд. Но так как я сдаю квартиру официально, то никакие претензии от УК мне не страшны.

Договор дает собственнику дополнительные рычаги воздействия на жильцов. Можно обговорить штрафные санкции за нарушение договора и рассчитывать на их реальное применение.

Например, в договоре я предусмотрел неустойку за просрочку в оплате, поэтому мои жильцы платят исправно и без задержек.

За каждый день просрочки я бы взимал с жильцов штраф — 500 рублей. Но они знают об этом и платят вовремя

Если наниматель испортит что-либо в квартире, с договором на руках хозяин квартиры сможет получить компенсацию. Это работает, даже если сумма ущерба превысит размер оставленного депозита. Рекомендую детально прописать в договоре ценное имущество, которое есть у вас в квартире.

В договоре я описал мебель и технику, которая была в квартире изначально

Договор с жильцом поможет, если вы хотите застраховать квартиру на случай внезапного залива или других неприятностей.

А если отношения с квартирантами оформлены официально, риски, связанные с ответственностью нанимателя, можно застраховать. Если наниматель повредит имущество в квартире или затопит соседей, ущерб соседям и собственнику компенсирует страховая компания.

В случае с заливом бывают неоднозначные моменты. Например, кто должен компенсировать ущерб соседям, если залив произошел из-за прорыва подводки к стиральной машине? А если залив произошел из-за того, что наниматель не закрыл кран? Если собственник сделает страховку, таких неопределенностей не будет. В договоре страхования все подобные нюансы будут оговорены.

Вопрос с расходами на страхование квартиры мы с жильцами решили так. Я в любом случае собирался ее страховать, потому что мне так спокойнее. Страховка, которая меня устраивала, стоила примерно 7000 Р. Если добавить условие, что квартира сдается, то сумма увеличивалась на 3000 Р. Я оплатил страховку полностью, а жильцы компенсировали мне 3000 Р.

Так выглядит мой страховой полис. Обратите внимание, там есть отметка о том, что квартира сдается
Еще одно преимущество официальных взаимоотношений — оплату можно перечислять безналично.

Не надо каждый месяц встречаться для передачи денег, составлять расписки и хранить их.

Можно сделать простой безналичный перевод и честно указать, что суммы перечисляются за проживание в квартире, а я потом честно уплачу с них налог, когда буду подавать налоговую декларацию.

Я думаю, что эту статью читают не только собственники квартир, но и арендаторы. Если вы нормальные люди, скорее всего, хозяин квартиры сам заинтересован в том, чтобы вы жили в его квартире и оплачивали аренду. Вы можете провести с ним переговоры и договориться о тех условиях, которые вам подходят. Расскажу на своем примере.

Через какое-то время жильцы попросили зарегистрировать их в квартире. Я честно ответил, что при той цене, о которой мы договорились, не готов нести дополнительное налоговое бремя. Я предложил поднять стоимость аренды на размер налога — они согласились. Если бы я изначально сдавал квартиру по рыночной цене, я бы согласился разделить налоги пополам.

Дальше разберу несколько стратегий переговоров с хозяином квартиры в зависимости от его страхов и предубеждений.

Нежелание платить налоги. Это понятно: ваши первоначальные договоренности не учитывали уплату налога. С налогом хозяин будет получать меньше.

Обсудите увеличение оплаты. Поскольку легальная аренда дает преимущества и арендодателю и арендатору, предложите разделить сумму налога поровну.

Увеличение расходов на ЖКХ. Из-за регистрации в квартире новых жильцов, стоимость коммунальных услуг может вырасти. Выясните, какие платежи в счете зависят от числа зарегистрированных. Обычно это водоснабжение, если в квартире нет счетчиков. Возьмите эти траты на себя.

Мои жильцы сами платят за коммунальные услуги по счетчикам.

Опасение, что все это долго и сложно. Кажется, что придется тратить много времени на подачу налоговой декларации и оформление временной регистрации.

Но заполнить налоговую декларацию можно в личном кабинете на сайте налоговой. Сервис сводит вероятность ошибки к минимуму и упрощает процесс заполнения. Подать декларацию можно там же дистанционно либо почтой.

Как это сделать, мы подробно писали в статье «Платим НДФЛ самостоятельно».

Если хозяина квартиры все равно пугает необходимость заполнять декларацию, предложите ему в этом помочь.

Регистрация делается в ближайшем МФЦ. Это быстро, и документов нужно минимум.

Никакой госпошлины платить не нужно. На всякий случай стоит еще взять с собой документ, подтверждающий право собственности на квартиру, и договор найма.

Документы также можно подать электронно или почтой. Для регистрации своих квартирантов я обращался непосредственно в МВД, а на прием записался через портал госуслуг. О записи мне пришло такое уведомление:

Право собственности на квартиру остается у арендодателя и к жильцу не переходит. Так же как и право регистрировать кого-либо еще в этом жилье.

Если договор аренды расторгнут досрочно, собственник может обратиться в то же самое МФЦ с заявлением о снятии арендатора с регистрационного учета. Это заявление можно написать в свободной форме.

Я потратил около получаса на регистрацию жильцов по месту пребывания. Столько же времени планирую потратить на подачу налоговой декларации по итогам года.

Мои жильцы платят больше той суммы, на которую рассчитывали сначала, зато у них есть регистрация. Вместе мы потратились на страховку квартиры.

Это плата за то, что я не боюсь претензий от налоговых органов, а жильцы в моей квартире чувствуют себя как дома.

Собственник, который сдает квартиру и не платит налог, рискует получить уголовный штраф в размере 100—300 тысяч рублей или другие неприятности вплоть до лишения свободы.

Например, собственник получает за квартиру — 30 000 Р в месяц. Это 360 000 Р в год. За год он должен заплатить НДФЛ 13% — это 46 800 Р. До 30 апреля 2019 года он должен подать налоговую декларацию, а до 15 июля перечислить сумму налога в бюджет.

Допустим, собственник налоги не платил. Налоговая инспекция 15 июля 2020 года обнаружила нарушение и привлекла его к ответственности. Просрочка для представления декларации собственника — 15 месяцев. Штраф за непредставление налоговой декларации считают так:

5% × 46 800 Р × 15 месяцев = 35 100 Р

Это превышает 30% от суммы неуплаченного налога, поэтому штраф составит 30%, то есть 14 040 Р.

Еще 18 720 Р составит штраф за умышленную неуплату налога. Считаем как 40% от суммы неуплаченного налога.

А еще есть пеня — 1/300 ключевой ставки Банка России за каждый день просрочки в уплате налога.

Судебная практика. К уголовной ответственности собственников квартир за неуплату налогов привлекают редко. Я нашел два таких случая. В 2009 году Головинский районный суд Москвы приговорил собственника к штрафу в 100 000 Р за неуплату налогов в сумме 115 000 Р. Тогда к ответственности по статье 198 УК РФ привлекали за неуплату налогов от 100 000 Р.

А в 2012 году Хамовнический районный суд Москвы приговорил еще одного собственника к штрафу в 150 000 Р, правда, там сумма неуплаченного налога превышала миллион.

Суммы, которые должен уплатить собственник, в судебном акте не указаны, как и не указано, каким образом проходила выездная налоговая проверка. Но наиболее вероятно, что налоговики получили информацию о сдаче квартиры в аренду от участкового или от соседей.

В общем, рекомендую легализоваться.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/legal-rent/

Как правильно сдать квартиру

Правила сдачи квартиры в аренду в москве

  • Агентство недвижимости
  • Сдать квартиру
  • Аренда – 2020

Универсального ответа на вопрос: «как сдать квартиру правильно» не существует – в аренде жилья есть определенный порядок действий. Что нужно знать, чтобы сдача квартиры в аренду превратилась в приятный и легкий процесс?

  1. Это определение цены для сдачи – завышенная стоимость квартиры приведет к простоям и потере денег;
  2. Поиск потенциального нанимателя – это размещение рекламы минимум на 10-15 ресурсах;
  3. Правильный договор аренды с необходимыми приложениями – опись имущества, график платежей.

Стоит ли сдавать квартиры в долгосрочную аренду (больше года)? Обычно договор найма подписывают на срок не более года (11 месяцев).

Затем просто пролонгируют на тех же условиях или с изменением арендной платы для жильцов. Налоги платить надо в любом случае. Неважно сколько сдавалось жилье – сутки или год.

Без договора сдавать в аренду не стоит. Для сдачи так же понадобится договор описи имущества.

Через агентство недвижимости

Одним из основных шагов, по нашему мнению, является четкая позиция владельца недвижимости: если решено сдавать через агентство недвижимости, выбирайте одного риэлтора и плотно сотрудничайте с ним до победного конца.

Если один агент уже есть, но никакого результата нет и вам не объяснили в чем причина – смело меняйте риэлтора на другого. Собственнику квартиры нужен активный личный консультант, умеющий четко формулировать свои мысли и верно оценивающий ситуацию на рынке недвижимости.

Позиция «позвоню я всем, кто первый сдаст, тот и молодец..» – очень невыгодна для хозяина квартиры.

Последствия: ежеминутные, бесполезные звонки, холостые выезды на показы (обещали приехать и не приехали), общее снижение стоимости жилья (в погоне за клиентом, чаще всего, занижается цена).

Более того, собственник часто даже не помнит имен агентов. Потому что их много и они звонят с разных номеров.

Не проще ли иметь дело с одним риэлтором, которого вы знаете (проверили паспорт, убедились лично в том, что риэлтор может связать 2 слова и подобающе выглядит)?

Правила сдачи жилья

Сдавать в аренду по договору спокойнее. Договорные отношения должны быть основой для взаимодействия сторон. Верно составленный и грамотно оформленный договор дисциплинирует нанимателей и собственника квартиры, а также позволяет избежать в дальнейшем разногласий, которые непременно появятся в процессе проживания. Самая распространенная проблема – задержка арендной платы.

В грамотно составленном договоре аренды прописаны абсолютно все условия сдачи жилья, оплате, сроках, количеству проживающих, наличие и состояние мебели, бытовой техники.

Мы рекомендуем заранее обсудить договор аренды и четко поддерживаться своей позиции. У собственника сдающего квартиры в аренду, после прочтения оформленных бумаг не должны возникать вопросы:

  1. Что делать, если люди не платят – в договоре есть строгие сроки и если они не соблюдаются, собственник имеет право расторгнуть договор;
  2. Как быть, если проживает больше человек, чем планировалось – до сдачи перед заселением все будущие жильцы поименно перечисляются, записываются их паспортные данные;
  3. Квартиранты поломали мебель и часть техники – обязательно делайте опись имущества и акт приема передачи , прописав состояние мебели и техники на момент заселения. Если ухудшения на момент выезда очевидны – эквивалентная сумма удерживается из страхового депозита;
  4. Затопили, пожар и т.д – проводится экспертная оценка причины, сумму ущерба оплачивает виновный. Кстати, на подобные случаи есть страхование ответственности. Стоит это недорого, около 5 тысяч рублей в год, зато выплаты доходят до 1 000 000 рублей.

Как вести себя после заключения договора

Мы РЕКОМЕНДУЕМ придерживаться договора и действовать согласно договоренностям. Иначе же, через год проживания, вы рискуете увидеть квартиру не совсем в том виде, в котором она сдавалась.

  1. Посещать квартиру, проверять состояние и количество проживающих. Один из пунктов договора найма как раз и описывает права владельца недвижимости: право посещать жилье один раз в месяц с предварительного уведомления;
  2. Предупредить жильцов о недопустимости задержек оплаты аренды. Иначе это превращается в бесконечные просьбы отсрочить оплату;
  3. Страховой депозит нельзя засчитывать в последний месяц проживания. Это страховка собственника квартиры на случай возникновения ущерба. Откуда возмещать, если эта сумма уже прожита?

Вам нужно сдать квартиру? Звоните! По нашей статистике, 85% собственников обращаются нам повторно, потому что услуга была предоставлена качественно + это удобно – риэлтора вы уже знаете.

Если вы прицениваетесь, планируете сдавать, но не сейчас или не знаете как поступить – делать ли ремонт, покупать ли мебель и т.д. – спрашивайте – консультации БЕСПЛАТНЫЕ.

ВАЖНО! Вам не нужно обзванивать все агентства города – с помощью централизованной базы все потенциальные клиенты узнают о сдаваемой недвижимости уже через час.

* Входящие заявки обрабатываем в течении 20 минут

Возьмите нашу СМС визитку!
Мы пришлём Вам СМС с контактами.

Источник: https://mgn495.ru/kak-pravilno-sdat-kvartiru.php

Как легально сдавать квартиру в аренду

Правила сдачи квартиры в аренду в москве

Ещё нелегальная сдача грозит конфликтами с жильцами. Например, они могут что-то сломать и отказаться восстанавливать за свой счет. Или вовсе убегут, задержав оплату. Возможны различные ситуации.

Что нужно предусмотреть заранее

Давайте разберемся, как сдавать квартиру, не нарушая закон, и какую схему уплаты налогов выбрать.

Договоритесь с другими владельцами жилья

Если вы не единоличный собственник, то просто отдать свою долю в аренду не получится — нужно спросить разрешения у других владельцев жилья. Если кто-то отказывается идти навстречу, сдавать квартиру нельзя.

Если же другие собственники не против, следует взять у них письменное согласие и заверить его у нотариуса. Только после этого вы можете самостоятельно искать жильцов.

Заключите с жильцами договор

Обычно при нелегальной аренде договор не заключают, чтобы не афишировать доход. Однако отсутствие договора налоговиков не останавливает — доказать факт получения дохода и неуплаты налогов можно и другими способами.

Отсутствие договора вредит всем сторонам. Если отношения не оформлены, собственнику будет сложнее предъявить претензии арендатору и требовать в суде компенсацию за повреждения в квартире или просрочку оплаты.

При наличии договора проще выстраивать отношения с соседями и управляющей компанией — можно открыто заявить, что пускаете жильцов, и не бояться проверок и жалоб в полицию.

Арендатор без договора не сможет зарегистрироваться в квартире.

Как правильно оформить договор с жильцами

Термин «аренда» юридически корректно использовать, когда квартира сдается организации или предпринимателю. В этом случае заключается договор аренды жилого помещения.

Если квартиру арендует физическое лицо, то правильно говорить о найме. И тогда тот, кто сдает квартиру, будет наймодателем, а арендующий — нанимателем. Заключать при этом нужно договор найма жилого помещения. Процесс регулируется гл. 35 ГК РФ.

Но если вы по незнанию заключите договор аренды, то с ним всё равно можно обращаться в суд за восстановлением прав и платить налоги. Неточность в формулировке скорее всего признают технической ошибкой.

Установленной законом конкретной формы нет, нужно придерживаться общих требований гражданского законодательства. При этом нужно обязательно указать ФИО, паспортные данные и контакты обеих сторон, прописать условия.

Кто будет проживать

В договоре нужно указать человека, с которым вы заключаете сделку, а также тех, кто будет проживать в квартире — это не всегда одни и те же люди.

Например, вы можете пустить жить студентов, но договор заключить с их родителями, так как именно они будут отвечать за состояние квартиры и оплачивать проживание.

Срок действия

В ст. 683 ГК РФ указано, что максимальный срок договора — 5 лет. Есть два варианта сдачи жилья в аренду:

  • Договор найма помещения на краткосрочный период — до одного года

Предполагает возможность дальнейшей пролонгации. То есть вы можете оформить договор на 11 месяцев, а затем перезаключать его.

  • Договор найма помещения на долгосрочной период — более одного года

Такой договор необходимо регистрировать в Росреестре, так как возникает ограничение (обременение) права собственности.

Условия оплаты

В них оговаривается, как и когда наймодатель будет переводить вам оплату. Вы можете брать деньги наличными, но тогда лучше писать расписку о получении. Это поможет избежать казусов, когда наниматель утверждает, что уже оплатил, а вы «просто этого не помните». Нет расписки — не было и оплаты.

Лучше принимать деньги на карту, тогда все платежи легко отслеживаются.

Штрафы за просрочку платежей

Если не указать в договоре конкретное правило расчета неустойки за просрочку, то будет действовать ст. 395 ГК РФ — размер процентов будет определяться ключевой ставкой ЦБ на день расчета.

Наниматель может отказаться от выплаты неустойки, тогда придется взыскивать её через суд.

Условия оплаты ЖКУ

В договоре стоит прописать, кто оплачивает все коммунальные услуги и каким образом.

Например, владелец помещения может взять на себя основные платежи по содержанию жилья, а наниматели платить по счетчикам за газ, воду и электричество. Сюда же стоит добавить штрафы за просрочку таких оплат.

Предмет договора

Следует указать, что сдается квартира по такому-то адресу, принадлежащая такому-то гражданину. Внесите в договор технические характеристики жилья: площадь, этаж, подъезд.

Обеспечительный платеж

Обычно его называют депозитом. Это сумма, которую жильцы дают владельцу квартиры на случай, если они что-то сломают или иначе нарушат договор.

Иногда под депозитом подразумевают оплату аренды за последний месяц. Но здесь есть риск: арендаторы могут прожить последний месяц, что-то испортить и съехать, а вам придется взыскивать с них компенсацию через суд и полицию.

Пропишите объем обеспечительного платежа и причины, по которым собственник жилья может оставить его себе. Это могут быть нарушение договора, сломанная мебель, поврежденная квартира, неоплаченные счета за коммунальные услуги.

Условия одностороннего расторжения

Каких-то особых требований закон не предъявляет, поэтому можно договариваться. Например, указать, что наниматели платят за месяц вперед, поэтому вправе расторгнуть договор в любой момент, но деньги владелец помещения оставит себе.

Добавьте условие, как именно расторгается договор. Например, нужна личная встреча для проверки состояния квартиры.

Акт приема-передачи

Укажите в договоре обязанность подписывать такой акт, когда жильцы въезжают и выезжают. Добавьте шаблон к договору.

В самом акте перечислите всю информацию о состоянии квартиры:

  • Состояние ремонта. Лучше указать общее состояние, а недочеты прописать отдельно. Например, «помещение сдается после ремонта, есть дефект на обоях в спальне, смотри приложение — фото 1».
  • Количество мебели и техники (укажите их состояние).
  • Другие особенности квартиры, на которые могут повлиять жильцы. Например, наличие запертой комнаты с вашими вещами, которую нельзя вскрывать.

Прикладывайте к акту фотографии квартиры и находящихся в ней вещей. Еще можно добавить пункт об уборке. Например, если жильцы въезжают в чистую квартиру, то и оставить её нужно такой же чистой.

Дополнительные условия

Еще в договор можно добавить пункт о том, что наниматели жилья самостоятельно разбираются с повреждением имущества соседей в случае затопления или иных повреждений по их вине или что они обязаны оплачивать годовую страховку от затопления и пожара.

Как зарегистрировать договор

Если срок аренды составляет меньше года, договор достаточно распечатать в двух экземплярах и подписать.

Если больше, то в течение 30 дней после подписания его нужно зарегистрировать в Росреестре — в самом органе регистрации, в МФЦ или онлайн, если у вас есть электронная подпись. Придется заплатить пошлину — 2 000 руб.

Что делать, если квартира в ипотеке

Убедитесь, что по условиям ипотечного договора вам разрешено сдавать квартиру. Встречаются банки, которые косвенно запрещают использовать такое жилье для аренды — например, включают в договор условие, что если вы начнете сдавать квартиру, то досрочно погасите за неё долг.

Есть несколько вариантов для сдачи ипотечной квартиры:

  • Согласовать планы с банком через менеджера.
  • Подписать договор на срок меньше года. Проблемы обычно начинаются из-за необходимости регистрировать долгосрочный договор, ведь квартира находится в залоге у банка, и запись об этом есть в Росреестре. Вам просто не зарегистрируют такие изменения в ЕГРН.

Что делать, если жильцы не хотят выезжать

Еще одно преимущество краткосрочного договора — решение проблемы в случае, если жильцы откажутся платить и не захотят съезжать.

Сейчас расторжение договора найма возможно только в случаях, предусмотренных ст. 687 ГК РФ. Суть в том, что наниматель может прекратить договор, уведомив владельца жилья об этом за 3 месяца. Наймодателю же сложнее — договор расторгается только в судебном порядке. Должны быть веские доводы, например, порча имущества.

Ещё через суд можно расторгнуть договор, когда арендаторы не платят за проживание. Если договор у вас зарегистрирован в Росреестре, просрочка может быть за срок в 6 месяцев. Если договор краткосрочный, достаточно не получать платежи 2 месяца.

Можно попробовать избежать таких проблем — прописать в договоре возможность наймодателя расторгать этот договор во внесудебном порядке. Например, уведомив нанимателя за 1 месяц до расторжения заказным письмом по этому адресу и добавив, что сам факт уведомления означает согласие арендатора прекратить договор найма.

Скорее всего, в суде такие пункты признают недействительными, но, как показывает практика, часто их наличия достаточно, чтобы найти компромисс с жильцами.

Стоит ли оформлять регистрацию жильцам

Когда вы сдаете квартиру физическим лицам на срок более 90 дней, необходимо уведомить об этом органы МВД:

  • Сделать жильцам временную регистрацию.
  • Или написать сообщение в управление миграционной службы вашего района о том, что у вас поселились граждане без регистрации.

В противном случае вы нарушите ст. 19.15.2 КоАП, которая предусматривает штраф в размере 2 000 — 5 000 руб. или 5 000 — 7 000 руб., если квартира в Москве или Санкт-Петербурге. Проблем не возникнет, если жилье арендуют люди с пропиской в том же регионе.

Зарегистрировать можно в ближайшем МФЦ — приходите туда вместе с арендатором и захватите паспорт. Сотрудники МФЦ дадут составленное заявление на подпись. Можно взять с собой документ, подтверждающий право владения квартирой. Ещё один способ — обратиться в местное управление по делам миграции МВД.

Регистрация дает нанимателю только одно право — временно проживать в квартире. Снять регистрацию можно, обратившись в МФЦ или МВД с заявлением. Это тоже бесплатно.

Как уплачивать налоги

Всё зависит от того, кем является наймодатель — физлицом, самозанятым или ИП.

Физические лица

Им достаточно заключить договор и до 30 апреля сдавать декларацию о доходах за прошлый год.

Доходы, полученные арендодателями от сдачи внаём жилья, облагаются НДФЛ (п. 1 ст. 210 НК РФ). Физлица платят НДФЛ в размере 13 %. Налог следует уплатить не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

С 2021 года ставка налога вырастет до 15 % на доходы тех, кто зарабатывает свыше 5 млн руб. в год.

Самозанятые

Вы можете зарегистрироваться как плательщик налога на профессиональный доход с помощью приложения «Мой налог». С 1 июля 2020 года этот налоговый режим действует практически во всех регионах.

Если сдаете квартиру физическим лицам, платите 4 % от дохода, если юридическим лицам — 6 %. Главное не забывать сформировать чек через приложение на каждую выплату и передавать его арендатору.

Индивидуальный предприниматель

Здесь точная сумма налога зависит от того, какой налоговый режим ИП выбирает. Если вы будете только сдавать квартиру, то онлайн-касса не понадобится. Согласно абз.17 п.2 ст. 2 Федерального закона № 54-ФЗ сдача ИП в наём жилых помещений, принадлежащих ему на праве собственности, освобождена от ККТ бессрочно.

Можно принимать деньги на расчетный счет, но за его обслуживание придется заплатить.

Ставку нужно уточнять в налоговой инспекции конкретного региона, так как там может быть предусмотрена специальная ставка на этот вид деятельности.

Обычно ставки такие:

  • ИП на УСН «доходы» — 6 % от всей суммы, указанной в договоре.
  • ИП на УСН «доходы минус расходы» — 15 % от суммы после вычета всех расходов на эту деятельность. Обычно этот вариант невыгодный — вычитаются максимум расходы на коммуналку, ещё можно добавить чеки за ремонт.
  • ИП на патентной системе налогообложения — ставка зависит от региона. Уточните с помощью калькулятора.

ИП нужно платить за себя обязательные взносы, в 2020 году их размер составляет 40 874 руб. плюс 1 % сверх 300 000 руб. Их можно покрыть за счет вовремя уплаченных налогов — предпринимателю уменьшают налог на эту сумму. Но если квартира будет простаивать, взносы всё равно придется платить.

Онлайн-бухгалтерия для самостоятельных предпринимателей. Подходит ИП и ООО на УСН, ЕНВД и патенте.

Попробовать бесплатно

Налоги уплачиваются от суммы, указанной в договоре. Получается, если вы включили в сумму аренды коммунальные услуги, с них тоже придется платить налог — учитывайте это, договариваясь о цене.

Есть нюанс: из дохода можно вычесть сумму, которую жильцы передали вам для оплаты коммуналки по счетчикам, так считает Минфин РФ. 

Поэтому если нет счетчиков, это доход. Если есть, то можно вычитывать сумму из доходов, приложив к декларации подтверждение расхода.

Как выгоднее сдавать квартиру

Самым выгодным вариантом кажется сдача квартиры через самозанятость — вы платите 4 % налога, и на этом всё. Но есть особенность: плательщики этого налога не делают взносы в Пенсионный фонд. Если пенсия не нужна, можно остановиться на этом варианте.

Если вы рассчитываете на пенсию, придется покупать пенсионные баллы самостоятельно или регистрировать ИП и платить взносы. О том, как это сделать, мы ранее писали в статье «Как самозанятому не остаться без пенсии».

Дороже всего быть физлицом и платить 13 %.

Что будет, если сдавать квартиру нелегально

Возможно, никаких проблем не будет и дальше, если жильцы адекватные, с соседями нормальные отношения, а деньги вы берете наличными, то про аренду может никто и не узнать.

Если же управляющая компания, соседи или кто угодно напишет заявление в налоговую инспекцию или местную администрацию, арендатора могут оштрафовать.

Штраф для физического лица за отсутствие декларации — 5 % от общей суммы дохода, также учитывается скрытие налогов, а это 40 % от всей суммы. И дополнительно нужно будет покрыть всю задолженность, как правило, за последние 3 года. Ещё могут оштрафовать за незаконную предпринимательскую деятельность без юрлица или ИП — это от 500 до 2 000 руб.

Лучше сдавать квартиру легально.

Источник: https://kontur.ru/articles/5861

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.