Продать долю квартиры за мат капитал

Содержание

Покупка доли в квартире на материнский капитал: пошаговая инструкция

Продать долю квартиры за мат капитал

Покупка собственного жилья — реальная возможность для молодой семьи улучшить свои жилищные условия. И материнский капитал может в этом помочь. Однако средств на приобретение всей квартиры может быть недостаточно, поэтому существует вариант покупки только части жилого помещения в рамках программы государственной поддержки семей с детьми.

Получи первичную консультацию от нескольких компаний бесплатно:
оформи заявку и система подберет подходящие компании!

По этой услуге подключено 17 компаний

Начать подбор в несколько кликов >

Какие особенности существуют при покупке доли квартиры на материнский капитал

Все вопросы, касающиеся распоряжения и распределения государственных денег, в частности материнского обеспечения, регулируются на законодательном уровне.

Семья, имеющая право на материнский капитал может использовать выделенные средства на решения жилищного вопроса лишь в двух вариантах:

  1. В случае, когда часть жилой квартиры, рассматриваемая для покупки — полностью изолирована от остальной площади жилища. Это может быть одна или несколько отдельных комнат в многокомнатной квартире. Осуществить покупку части (доли) в однокомнатной квартире нельзя. Обусловлено это отсутствием возможности выделить в ней обособленную от занятых помещений часть. А закон предусматривает возможность улучшения жилищных условий только путем получения в собственность самостоятельного жилого помещения.
  2. Если договор купли-продажи позволит собственнику маткапитала стать владельцем всего помещения.

Совершение подобных сделок происходит под особым контролем ПФР (пенсионного фонда), который обязан следить за соблюдением всех нюансов, согласно закону.

Существуют определенные требования к выбранной части жилплощади, соответствие которым позволяет рассматривать ее в качестве варианта для использования маткапитала.

Изолированная часть в квартире должна быть полностью пригодной для проживания. Это касается ее полного соответствия техническим и санитарным нормам.

Не существует единой схемы рассмотрения обращений в Пенсионный фонд, относительно покупки доли в квартире. В каждом отдельном случае специалисты будут изучать вопрос в индивидуальном порядке.

И только вынесенное ими решение станет законным основанием для проведения подобной сделки.

Немаловажным также будет вопрос оформления выбранной доли жилплощади.

До момента сделки эта часть должна быть уже обособлена от остальной квартиры, признана жилой, с наличием всех необходимых для жизни коммуникаций.

По итогам покупки у квартиры появится два законных владельца, что в дальнейшем даст возможность семье выкупить оставшуюся часть жилья, если у второго хозяина возникнет желание продать.

Такие случаи рассматриваются, как положительные, с точки зрения улучшения жилищных условий, что может повлиять на решение проверяющей стороны.

После совершения сделки и перечисления средств, собственникам выдается свидетельство с указанием, что во владении находится доля, а не вся жилплощадь.

Покупка доли в квартире возможна не только у чужих людей, но и у родственников. Однако подобный договор, где будет использован маткапитал, имеет массу своих особенностей. Согласно нормативным актам, проведение таких сделок имеет законные основания. Но чтобы Пенсионный фонд дал добро на такую покупку, необходимо помнить:

  1. Контролирующий госорган позволит осуществить подобное приобретение, только в том случае, когда порядок эксплуатации жилья в дальнейшем будет существенно изменен. Это момент является важным, поскольку очень часто сделки между родственниками проводятся с целью обналичивания средств государственной поддержки семей с детьми. Такие махинации являются мошенничеством, которое карается уголовной ответственностью, а все совершенные сделки при этом аннулируются.
  2. ПФР может разрешить приобрести часть жилья, если остальные члены семьи официально откажутся от своей долевой собственности.
  3. За счет средств сертификата нельзя купить долю в квартире у своего супруга. Однако сделки между детьми и родителями находятся в рамках закона, и не запрещены.

Возврат НДФЛ

В ряде случаев, при покупке доли у родственников можно претендовать на получение налогового вычета, но при условии, что сделка не будет оформляться между взаимозависимыми лицами (муж, жена, дед, внук и т.д.).

Варианты приобретения части квартиры за счет средств из материнского капитала у чужих людей должны соответствовать требованиям закона. Что касается покупки комнаты в общежитии, используя средства господдержки, то разрешение на подобную сделку удастся получить лишь в том случае, когда недвижимость будет переведена в частный жилой фонд и не будет подлежать отчуждению.

Как оформить покупку доли в квартире на материнский капитал

Существует несколько законных вариантов приобретения части квартиры с использованием средств из фонда государственной поддержки. Ниже мы расскажем об их основных достоинствах.

Через владельца недвижимости

Это касается заключения договора купли-продажи с собственником жилья. Процедура предполагает безналичный расчет, поэтому после получения разрешения на сделку, сумма будут переведена на банковский счет продавцу Пенсионным фондом.

Однако в этом случае существуют временные ограничения на право использования маткапитала. Так, покупка за счет государственных средств будет возможной только по достижению ребенком трехлетнего возраста.

Приобретение части жилья через банк

В этом случае жилье приобретается в ипотеку. В таком варианте средства поступят к продавцу из кредитной организации, а погашение будет осуществляться из суммы господдержки.

В качестве преимущества этого варианта следует выделить возможность использования маткапитала, не дожидаясь достижения ребенком трехлетнего возраста.

Как показывает практика, банки часто идут навстречу молодым семьям, работая по схеме погашения кредита при помощи материнского капитала.

Совет. Ожидать одобрения от кредитной организации можно с большей вероятностью, если приобретение доли позволит заемщику стать полноправным владельцем целой квартиры в будущем. Поскольку это снижает риски невозврата выделенных средств.

Оформление части жилплощади после приобретения потребует выделения долей в комнате/комнатах для каждого члена семьи, включая детей. Делят жилплощадь минимум на три части. Величина долей определяется путем соглашения между сторонами сделки.

В этом случае официальное выделение долей на каждого члена семьи должно быть сделано не позднее полугода с момента проведения сделки.

Этапы выкупа доли в квартире на материнский капитал

Поскольку оплата по договору купли-продажи доли выполняется Пенсионным фондом напрямую продавцу, важно соблюсти все обязательные этапы подготовки и проведения сделки. В документах на продажу указывается, что средства на оплату идут из господдержки, поэтому вопросы, касающиеся одобрения, могут решаться специалистами в течение нескольких месяцев, но не более трех.

Первым этапом выкупа доли является сбор всех необходимых документов. Для проведения сделки понадобятся:

  • данные сторон договора;
  • сведения о недвижимости;
  • стоимость доли;
  • схема перевода денежных средств;
  • порядок передачи права владения на часть жилища новому хозяину.

Все документы нужно подать в ПФР, который будет заниматься проверкой, а в случае положительного решения, и переводом денег. Для рассмотрения заявки на выкуп доли заявителю нужно будет предоставить:

  • паспорт и СНИЛС;
  • сертификат на маткапитал;
  • документы о семейном положении и наличии детей;
  • заявление на распоряжение матсредствами;
  • выписку из ЕГРН на часть в квартире;
  • нотариальное обязательство на выделение доли;
  • договор купли-продажи.

По истечению установленного срока, фонд вынесет решение об отказе либо выплате финансовой помощи для улучшения жилищных условий. Регистрация права владения долей проводится в Росреестре. Для этого необходимо присутствие двух сторон договора.

Отказ на приобретение долевой собственности

Не исключены ситуации, когда проверяющие госорганы принимают решение об отказе в компенсации расходов на покупку доли из материнского капитала. Основной причиной отказа в большинстве случаев является выделение в качестве приоритета покупки целого жилья, а не его части.

Если других законных оснований для отказа не было, владелец сертификата на маткапитал вправе обжаловать подобное решение в судебном порядке. Однако соблюдение всех рекомендаций, а также отсутствие факта мошенничества в случае с использованием средств государственной поддержки, практически исключают варианты о вынесение отрицательного решения о выкупе доли в квартире.

Поскольку покупка части жилплощади при помощи материнского капитала имеет свои нюансы, покупателям возможно потребуется консультация специалистов по недвижимости, юристов, работников ПФР.

Источник: https://rtiger.com/ru/journal/pokupka-doli-v-kvartire-na-materinskii-kapital/

Договор купли-продажи доли квартиры с использованием материнского капитала (образец)

Продать долю квартиры за мат капитал

3 236 просмотров

С 2007 года на территории РФ реализуется программа по поддержке семей при появлении второго ребенка. Закон предусматривает перечисление установленной суммы на специальный счет при рождении второго малыша. Однако получатель не может израсходовать их на любые цели.

Одним из вариантов распоряжения является покупка жилья. До 2015 года Пенсионный фонд отказывал в покупке доли в квартире за счет маткапитала. Верховный суд внес коррективы, поэтому в 2021 году такие сделки разрешены.

Рассмотрим, как оформить договор купли-продажи доли квартиры с использованием материнского капитала.

Как правильно составить контракт продажи доли с использованием средств маткапитала

В 2021 году сложно найти собственника, который согласиться продать долю в квартире под материнский капитал. Основной причиной является длительный (до 3 месяцев) период ожидания денежных средств от Пенсионного фонда РФ.

Поэтому целесообразно найти другой вариант. Например, через ипотеку. Впоследствии заем можно погасить средствами государственной помощи.

Кроме того, при покупке доли с участием средств господдержки необходимо, чтобы с момента рождения ребенка прошло не менее 3 лет. А погасить ими ипотеку можно будет с первых дней жизни малыша.

Однако некоторые граждане отказываются от очевидно удобного варианта с ипотекой по ряду причин. Среди них отказ кредитных организаций в выдаче займа или нежелание переплачивать проценты.

Вне зависимости от ситуации, закон от 2006 года № 256   позволяет владельцу сертификата распорядится средствами по своему усмотрению в рамках законодательства. Поэтому зачастую граждане, владеющие маткапиталом, совершают сделки по выкупу доли в квартире.

Форма договора продажи доли в квартире за счет средств материнского капитала не закреплена законом. Поэтому можно использовать обычный бланк контракта купли-продажи.

Однако документ должен содержать ряд особенностей:

  • данные об оплате части средств за счет материнского капитала;
  • согласие продавца на ожидание оплаты, так как средства будут перечислены через 2-3 месяца.

Образец контракта для продажи доли квартиры с использованием средств маткапитала

Контракт должен содержать следующие сведения:

  1. Наименование документа (контракт купли-продажи доли в квартире) закон не предусматривает необходимость указания в шапке документа сведений об использовании средств материнского капитала.
  2. Место заключения. Город иди село, в котором он оформляется.
  3. Дата. Число, месяц, год подписания документа.
  4. Информация о продавце доли (Ф.И.О., дата рождения, данные паспорта и адрес прописки).
  5. Сведения о наличии доверенного лица. Если интересы совершеннолетнего дееспособного гражданина представляет доверенное лицо, то необходимо указать реквизиты нотариальной доверенности.

В случае если доля принадлежит малолетнему собственнику, то необходимо дополнительно указать сведения о законном представителе (матери или отце). При продаже части жилья несовершеннолетним (от 14 до 18 лет) собственником, законный представитель только дает согласие на сделку. А владелец выступает в качестве самостоятельного продавца.

  1. Аналогичные сведения о покупателе.
  2. Данные о наличии доверенного лица со стороны покупателя.
  3. Сведения о квартире. Нужно указать почтовый адрес, общую площадь, этажность дома, этаж, на котором расположена квартира.
  4. Размер доли. Величина указывается в дробном выражении. Например, 1/3.
  5. Права и обязанности покупателя и продавца.
  6. Стоимость доли. Сумма прописывается цифрами и прописью.
  7. Порядок расчета. Так как выкуп проводится с использованием маткапитала, необходимо указать сроки, в которые покупатель обратится в Пенсионный фонд, примерный срок перечисления денежных средств. Также нужно предусмотреть порядок перечисления остальной суммы. Обязательно указывается наличие аванса или задатка.
  8. Информация о передаче объекта. Право собственности на долю переходит с момента заключения акта приема-передачи. При отсутствии документа, юридически собственником остается продавец.
  9. Ф.И.О. и подписи сторон.

Образец договора купли-продажи доли квартиры с использованием материнского капитала

Скачать договор купли доли в квартире за материнский капитал

Как продать долю в квартире за маткапитал

Владелец доли в жилом помещении может продать ее сособственникам или третьим лицам. Однако только совладельцы могут купить ее с использованием средств материнского капитал.

Закон устанавливает следующие ограничения к сделкам с участием госсредств при покупке долей в квартире:

  1. Объектом покупки является изолированное помещение (комната в коммунальной квартире, отдельная не смежная комната).
  2. В результате покупки члены семьи становится единоличными собственниками квартиры (если сделка проводится в отношении однокомнатной квартиры).
  3. Жилое помещение находится в долевой собственности (запрещается сделка в отношении объекта в общем совместном владении).
  4. Квартира соответствует санитарным нормам (не признано ветхим или аварийным).
  5. Доля относится к жилому помещению. В соответствии с законодательством, под жилым помещением понимается место, предназначенное для проживания граждан. Средства маткапитала не будут перечислены на покупку доли в нежилом помещении.

Важно! Сделка не может быть проведена для выкупа доли в квартире у мужа или жены. Однако за счет маткапитала можно оплатить выкуп части квартиры у бывшего супруга.

Пример. В 2015 году Верховный суд рассмотрел иск гражданки А. к Пенсионному фонду об оспаривании отказа в покупке доли в квартире за счет маткапитала. При рассмотрении иска в суде первой инстанции суд удовлетворил требования заявительницы.

Но ПФР подал апелляционную жалобу. При рассмотрении, решение суда первой инстанции было отменено. Кассационная инстанция передала иск в Верховный суд. ВС РФ отменил апелляционное решение и утвердил решение суда первой инстанции.

Средства маткапитала были перечислены матери истицы в счет оплаты доли в квартире.

Порядок оформления сделки

Алгоритм действий:

  1. Сбор документов.
  2. Оформление покупателями обязательства.
  3. Заключение договора.
  4. Нотариальное удостоверение.
  5. Направление документов в ПФР.
  6. Регистрация права собственности.
  7. Получение денежных средств.

Сбор документов

Продавец должен заранее подготовить документы для продажи доли

№ п/пДокументы
1Гражданский паспорт
2Нотариальная доверенность (если сделка совершается с участием представителем)
3Технический паспорт
4Выписка из ЕГРН
5Правоустанавливающие документы
6Выписка из домовой книги
7Отчет об оценке

В случае если покупатели не являются сособственниками, то дополнительно необходимо представить отказ от выкупа от совладельцев квартиры. Необходимо соблюсти их преимущественное право (ст. 250 ГК РФ).

Оформление обязательства

Продавцу необходимо уточнить у покупателя наличие/отсутствие обязательства о выделении долей детям. Данная информация необходима для беспрепятственного прохождения регистрации права собственности в Росреестре.

При отсутствии документа, Росреестр вернет договор без регистрации. Продавец зря теряет свое время.

Обязательство оформляется в письменной нотариальной форме. Родители гарантируют передачу части в праве собственности детям в течение 6 месяцев с момента получения прав на долю в квартире.

Нотариальное удостоверение

Закон предусматривает необходимость нотариального удостоверения контракта, если объектом сделки является доля в квартире. Для составления договора стороны могут обратиться в нотариальную контору.

Нотариус не только окажет услуги по удостоверению документа, но и оформит контракт (за дополнительную плату).

Затраты на нотариальное удостоверение могут быть:

  1. Поделены между сторонами пополам.
  2. Возложены на продавца.
  3. Возложены на покупателя.

С 2019 года на нотариуса возложены обязанности по предоставлению документов в Росреестр. Поэтому сторонам не придется самостоятельно предпринимать действия по госрегистрации сделки.

Для этого стороны должен оплатить госпошлину за государственную регистрацию права и подписать заявление в нотариальной конторе.

Направления документов в ПФР

Перечисление средств не происходит в автоматическом режиме. Владелец сертификата должен подать заявление в уполномоченный орган.

К заявлению необходимо приложить:

  • гражданский паспорт заявителя;
  • выписку из ЕГРН;
  • договор купли-продажи;
  • нотариальное обязательство;
  • реквизиты банковского счета продавца.

Заявление можно подать непосредственно в ПФР, через МФЦ или Госуслуги. В зависимости от выбранного способа различается срок рассмотрения документов.

Решение об удовлетворении/отказе в удовлетворении требования заявителя принимается в течение 30 дней. При подаче документов через МФЦ срок увеличивается на 2-3 дня.

Перечисление денежных средств продавцу

Денежные средства не перечисляются покупателю. Закон устанавливает необходимость оплаты непосредственно на счет продавца.

Решение о выплате принимается в течении 30 дней. Но непосредственно перечисление проводится только через 60 дней.

Денежные средства направляются на счет, указанный владельцем сертификата в заявлении. Реквизиты банковского счета должны быть приложены к документам.

Судебная практика

С 2007 года существует внушительная судебная практика по вопросам в выкупе долей в квартире за счет маткапитала. При отказе Пенсионного фонда в перечислении средств, держатель сертификата может обратиться в суд. Причем суды поддерживают истца даже в самых необычных сделках.

Пример. Инна обратилась в Пенсионный фонд для выкупа доли в квартире у совершеннолетнего сына. Молодой человек поступил учиться в другой город и ему были нужны денежные средства.

Женщина решила выкупить его долю и оформить квартиру на себя и несовершеннолетних детей. Пенсионный фонд отказал в перечислении средств. Инна обратилась в суд. При рассмотрении заявления выяснилось, что все требования к совершению сделки с маткапиталом соблюдены.

Следственно отказ уполномоченного органа является незаконным. Суд удовлетворил требования заявительницы.

В судебной практике есть даже более странные решения. Поэтому в случае отказа необходимо защищать свои интересы в суде. В 2021 году есть достаточное количество положительных примеров.

Пример. Екатерина обратилась в Пенсионный фонд для погашения потребительского кредита. Женщина пояснила, что заем был ей оформлен для выкупа доли в квартире у бывшего мужа.

Уполномоченный орган отказал ей в выплате. Мать обратилась в суд с иском к Пенсионному фонду. Суд удовлетворил требования Екатерины.

Средства маткапитала были перечислены в счет погашения потребительского кредита.

В [current_date format='Y'] году владелец сертификата на маткапитал может израсходовать денежные средства на покупку доли в квартире. В случае отказа Пенсионного фонда в выдаче средств госпомощи, гражданин может обратиться в суд.

Перед началом судебной тяжбы необходимо получить консультацию юриста. Специалисты нашего сайта помогут выработать стратегию для процесса и окажут другую правовую помощь.

Для этого необходимо описать проблему в форме связи и предоставить дежурному юристу контактный номер телефона или адрес электронной почты.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/dogovor-kupli-prodazhi-doli-kvartiry-s-ispolzovaniem-materinskogo-kapitala/

Выкуп, покупка доли в квартире на материнский капитал – Можно ли и как купить долю в квартире на материнский капитал у родственников в 2021 году

Продать долю квартиры за мат капитал

» Жилищные споры » Покупка доли в квартире на материнский капитал

21 831 просмотров

Материнский капитал можно использовать для улучшения жилищных условий (ст.7, закона №256-ФЗ). Именно таким образом его применяют чаще всего.

Но сумма менее чем в полмиллиона рублей не позволяет приобрести недвижимость целиком. Одни семьи используют его для того, чтобы оплатить часть ипотеки, другие же выкупают долю в недвижимости, насколько хватает средств.

Насколько это законно и как можно реализовать данную процедуру – читайте в этой статье.

Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал у родственников, брата, мамы, сестры, родителей

Чтобы использовать материнский капитал, нужно получить разрешение пенсионного фонда (ПФ). И в случае с долями добиться этого бывает очень сложно. Выделяют два основных варианта, с которыми не возникает проблем:

  • Выкуп выделенной доли. Это покупка комнаты, которая была бы отделена от остальных.

Пример: Есть коммунальная квартира, в которой проживает несколько человек, каждый в своей комнате. Кухня, ванная и туалет общие. Один из жильцов решает продать свою комнату (долю). Материнского капитала как раз хватит на ее покупку.

В такой ситуации ПФ РФ может пойти на встречу, ведь комната, фактически, отделенная от остальных, пусть и с местами общего пользования. Но возможно это только при условии, что такая система действительно улучшает жилищные условия.

Например, тогда, когда своего жилья у владельца сертификата не было вообще.

  • Выкуп доли для пользования квартирой целиком. То же актуально и для покупки доли в доме. В такой ситуации выкупается одна или несколько последних долей для того, чтобы стать полноправными собственниками жилья.

Пример: Есть квартира, принадлежащая на праве собственной собственности мужу и его брату. Брат решает съехать в собственное жилье и продает свою долю. Так как муж получает преимущественное право на выкуп этой доли, он может, используя материнский капитал жены приобрести ее. В такой ситуации квартира полностью переходит в собственность семьи и ПФ РФ вряд ли будет что-то возражать, ведь улучшение жилищных условий видно невооруженным взглядом.

Очень важно, чтобы сделка не имела даже намека на то, что она мнимая. Например, категорически запрещается приобретать долю у нынешнего мужа (хотя такой же вариант с бывшим мужем вполне может быть реализован). В то же время данный запрет не действует на покупку доли мамы, папы, сестры и других родственников. И уж тем более сторонних лиц.

Выкупить долю у родственников или просто посторонних лиц можно без особых проблем, при условии, что покупатель согласен на данную процедуру.

Никто не может заставить другого человека продать его долю в принудительном порядке. И суд тут тоже не поможет, какие бы доводы не приводились.

  1. Согласовать факт продажи с текущим владельцем.
  2. Обратиться в пенсионный фонд за разрешение на использование материнского капитала.
  3. Составить договор купли-продажи.
  4. Оформить его у нотариуса и оплатить стоимость доли (материнским капиталом).
  5. Перерегистрировать право собственности в Росреестре.

Для реализации сделки нужно:

  • Паспорта продавца и покупателя.
  • Свидетельство о рождении ребенка, который стал причиной получения сертификата на материнский капитал.
  • Сам сертификат.
  • Разрешение от пенсионного фонда.
  • Разрешение от органов опеки (требуется не всегда).
  • Свидетельство на право собственности на приобретаемую долю (на данный момент вместо него используются выписки из ЕГРН).
  • Договор купли-продажи.

Нотариусу и/или пенсионному фонду могут потребоваться и другие дополнительные документы. Рекомендуется уточнять этот вопрос отдельно.

Скачать образец договора купли-продажи доли квартиры за материнский капитал

Сроки

Разрешение на сделку от ПФ РФ выдается в течение 1 месяца. Сама процедура, если продавец ничего не имеет против, может быть реализована всего за 1 день. И еще около 1-3 недель будет происходить перерегистрация права собственности в Росреестре.

Расходы и налоги

Вся процедура так или иначе связана с определенными расходами:

Тип расходовСумма (рублей)
Оплата услуг нотариуса1000-5000 (зависит от региона)
Стоимость долиЕсли превышает сумму материнского капитала, то придется доплачивать
Госпошлина за регистрацию2000 с человека

После оформления права собственности придется ежегодно оплачивать налог на недвижимость. Его размер различается в зависимости от региона нахождения жилья. И конечно же придется платить коммунальные услуги, капитальный ремонт и другие типы обязательных ежемесячных взносов.

Когда обращаться в суд

Обращаться в суд есть смысл только тогда, когда процедура действительно производится абсолютно законно и реально способна привести к улучшению жилищных условий, а ПФ РФ по какой-то причине отказывает в использовании сертификата.

Первым делом нужно уточнить причины. Если они незначительны, типа «не предоставлен такой-то документ», проще его добавить и подать запрос повторно. А вот если причины неадекватны или абсолютно невыполнимы, тогда можно обращаться в суд.

Порядок действий

  1. Взять отказ ПФ РФ в письменном виде. Это обязательно, так как именно он будет оспариваться в суде.
  2. Подготовить документы-доказательства правоты истца.
  3. Составить исковое заявление.

  4. Направить заявление в суд.
  5. Оплатить госпошлину.
  6. Дождаться даты заседания.
  7. Присутствовать на заседании.
  8. Получить решение суда.
  9. Дождаться, пока решение суда вступит в силу.

Требуемые документы

Для подачи заявления в суд нужно предоставить:

  • Паспорт истца.
  • Сертификат на материнский капитал.
  • Доказательства предварительных договоренностей с продавцом.
  • Отказ в использовании материнского капитала.
  • Квитанция об оплате госпошлины.
  • Иные документы, доказывающие правоту истца.

Расходы

Данный спор относится к неимущественным (ведь нужно оспорить отказ ПФ РФ, а не саму сделку купли-продажи) и потому исходя из ст.333.19 НК РФ, госпошлина составит всего 300 рублей. Других расходов не будет, разве что потребуется собрать какие-то справки или доказательства, получить которые можно только за отдельную плату.

Как распределяются доли при покупке жилья на материнский капитал

После приобретения доли квартиры, будь то отдельная комната в коммуналке, отделенная часть дома или та самая доля, которой не хватало для того, чтобы стать владельцем квартиры целиком, нужно распределить ее между всеми собственниками.

Так как рассчитать доли можно самостоятельно, данная процедура сложностью не отличается. Стороны могут заключить соглашение, но чаще всего они просто договариваются друг с другом и перерегистрируют право собственности на нескольких лиц.

Как следствие, нет никаких четких параметров, кто и какой частью жилья должен владеть. Есть только одно общее правило: недвижимость обязана быть разделена между владельцем сертификата, его супругой/супругом, а также детьми.

В разделе обязательно участвует не только тот ребенок, который стал причиной получения сертификата, но и его старший брат/сестра. Кроме того, после рождения третьего и любого последующего ребенка раздел производится каждый раз повторно. Доли остальных лиц урезаются, и новорожденный получает свою часть.

Если родители в разводе или женщина родила второго ребенка, не вступая в брак (вне зависимости от способа зачатия) то выделять долю отцу ребенка не требуется. Более того, если женщина вышла замуж после рождения ребенка и приобретения доли недвижимости, то это жилье является ее личной собственностью и мужчина не может на него претендовать.

Исключением является брачный контракт, в котором стороны могут указать любые другие варианты взаимоотношений, но тут уже это личное дело каждого.

С другой стороны, если есть полноценный муж, который живет вместе с семьей и выполняет все обязательства, он имеет право на свою часть доли исходя из требований действующего законодательства.

Пример: Женщина покупает комнату в коммунальной квартире. У нее есть двое детей и муж. Эта комната должна быть поделена на 4 части: 1 жене, 1 мужу и 2 – детям. Размер доли не играет роли, однако на практике, принято выделять всем сторонам равную часть.

Несмотря на тот факт, что процедура является стандартной и использовать материнский капитал для покупки доли абсолютно законно, нередко возникает множество проблем с получением разрешения от пенсионного фонда. Часть из них связана с требованием множества документов (причем список может быть очень разным в зависимости от ситуации и региона), а часть упирается в само разрешение и сроки его выдачи. На бесплатной консультации наши опытные юристы разберут наиболее часто встречающиеся вопросы. Они же готовы представлять интересы клиента в суде или взять на себя все вопросы, связанные со сделкой, выступая в качестве представителей.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

  • опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
  • напишите вопрос в форме ниже;
  • позвоните +7(499)369-98-20 – Москва и Московская область
  • позвоните +7(812)926-06-15 – Санкт-Петербург и область

Источник: https://ros-nasledstvo.ru/pokupka-doli-v-kvartire-na-materinskij-kapital/

Как продать и как НЕ купить квартиру с маткапиталом?

Продать долю квартиры за мат капитал

Чтобы продать квартиру, купленную с использованием маткапитала, надо наделить долями в ней всех членов семьи.

Но если за квартиру ещё не выплачен кредит, то наделение долями превращается в увлекательный квест. Рассказываем, как пройти его без потерь.

С другой стороны, если купить жильё, в которое «зашит» маткапитал, можно лишиться и жилья и денег. В этой же статье рассказываем, как избежать такой опасности.

Уже более 12 лет российские семьи (не все, но многие) получают «материнский капитал». Чаще всего его используют на погашение ипотеки. По данным ПФР, так поступили более 3,5 млн (или 57%) семей, получивших маткапитал.

А потом эти семьи (не все, но многие) с удивлением обнаружили, что стали «заложниками» приобретённого жилья. Оказалось, что квартиру, купленную с использованием маткапитала, сложно, а иногда просто невозможно продать.

Согласно п. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ жильё, приобретенное за собственные деньги и с использованием средств маткапитала, оформляется в общую собственность: родителей и детей.

Если же квартира покупается в ипотеку, то она оформляется сначала только на родителей (или одного из родителей), так как банки не хотят иметь в залоге имущество, совладельцами которого являются несовершеннолетние.

А потом, после погашения жилищного кредита, родителей и детей обязательно наделяют долями, чтобы соблюсти нормы закона.

Людмила Плотникова, директор юридической компании ООО «Априори-Консалт»:

Если семья использовала маткапитал при обычной покупке, наделение членов семьи долями может быть сразу прописано в договоре купли-продажи. Если же маткапитал используется при покупке жилья в ипотеку, то банк не позволит сразу сделать детей совладельцами квартиры.

Как правило, наделить их долями можно будет только после полного погашения кредита. То есть, пока кредит не погашен, дети не являются ещё её совладельцами. А значит, если собственник решит продать квартиру, то ему надо не только уладить с банком вопрос по непогашенной части кредита, но и наделить долями детей.

Иначе продажа будет незаконна, так как нарушаются права детей на часть собственности.

Продать «материнско-ипотечную» квартиру. Способ первый

Стандартная схема продажи квартиры с ипотекой и маткапиталом состоит из следующих этапов:

  • погашение остатка долга (обычно деньгами покупателя);
  • снятие залога;
  • наделение детей долями в квартире;
  • согласование продажи с органами опеки;
  • оформление сделки.

Наделение детей долями в квартире оформляется через договор дарения или через соглашение о разделе имущества. Ранее портал METRTV.ru подробно рассказывал о том, как производится раздел квартиры с маткапиталом между членами семьи.

Если же речь идёт о квартире в ипотеке, то для включения детей в состав совладельцев необходимо согласие банка. Сегодня получить согласие на наделение детей долями (при подготовке квартиры к продаже) можно только у Сбербанка.

Остальные кредитные организации ничего подобного своим заёмщикам не позволяют.

Если банк-залогодержатель не разрешает наделять детей долями в ипотечной квартире, то для продажи такой квартиры придётся выстроить многоходовую комбинацию.

Станислав Галкин, директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ:

В принципе, это работающая схема, и по ней уже было проведено немало удачных сделок. Кредит гасится деньгами покупателя, банк снимает обременение, дети наделяются долями, после чего оформляется сделка купли-продажи. Успех операции зависит от действий многих лиц, предсказать поведение которых, зачастую, невозможно.

Бывает даже, что такое простое действие, как изъятие у банка закладной с отметкой о погашении кредита, занимает несколько месяцев. Сюрпризов могут подкинуть и обязательные участники подобных сделок: нотариусы и сотрудники органов опеки.

Как замечает Станислав Галкин, отдельного упоминания заслуживает стойкость, которую проявляют в покупатели, ожидающие завершения процедуры. Ведь покупатель погасил чужой кредит, и у него нет гарантии, что он сможет вернуть свои деньги, если сделка не состоится.

Хотя участники сделки и подписывают необходимые бумаги, защищающие интересы сторон, но если сделка сорвется, и продавец откажется добровольно вернуть деньги несостоявшемуся покупателю, то последнему придётся решать вопрос через суд. А это процесс долгий и не всегда предсказуемый.

Станислав Галкин, директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ:

У меня были клиенты, готовые вернуть государству средства материнского капитала, вложенные ранее в погашение ипотеки, лишь бы у них появилась возможность спокойно продать квартиру. Но закон не предусматривает такой возможности. Государство так и говорит: «Взяли маткапитал, использовали, молодцы. Но обратной дороги теперь нет – деньги эти мы у вас обратно не возьмем, и не просите».

Продать «материнско-ипотечную» квартиру. Способ второй

Сравнительно недавно появился ещё один механизм продажи ипотечной квартиры, купленной за маткапитал.

От описанного выше способа он отличается тем, что в продаваемой квартире (той, что ранее была куплена за маткапитал), дети долями не наделяются.

Зато собственник берёт на себя обязательство наделить детей долями в другой – своей новой квартире. Пошагово схема будет выглядеть примерно так:

  • получение в органах опеки разрешения на продажу квартиры без наделения детей долями в ней;
  • погашение остатка по ипотечному кредиту;
  • снятие залога;
  • продажа квартиры;
  • покупка нового жилья;
  • наделение детей долями в новом жилье (если при покупке второго жилья не используется ипотека, то наделение долями необходимо провести в течение 6 месяцев).

Людмила Плотникова, директор юридической компании ООО «Априори-Консалт»:

Мы советуем владельцу ипотечной квартиры обратиться в районные органы опеки, чтобы получить там согласие на отчуждение (продажу) квартиры при условии наделения детей долями в другом объекте. Как правило, речь идёт о квартире, которую семья приобретёт взамен продаваемой.

Если орган опеки не даёт такого разрешения, то в исключительном случае семья может обратиться в областное министерство соцзащиты. Если же вам повезет и разрешение от госорганов будет получено, сделка совершается как с обычной ипотечной квартирой. Дополнительного этапа – наделения детей долями до регистрации сделки – не требуется.

Это несколько ускоряет процесс и снижает риски.

Ранее портал METRTV.ru рассказывал о нескольких вариантах проведения сделки с ипотечным жильём… Кстати, ещё пару лет назад, схемы, описанной Людмилой Плотниковой, еще не существовало.

Органы опеки требовали, чтобы дети получали доли именно в той квартире, что была приобретена за средства маткапитала. Предложение других объектов однозначно отвергалось.

Чем грозит покупка квартиры в которую «зашит» маткапитал?

Впрочем, следует вспомнить, что у сделки с квартирой есть вторая сторона – покупатель. И зачастую именно он оказывается в группе риска.

Людмила Плотникова, директор юридической компании ООО «Априори-Консалт»:

Если маткапитал использован непосредственно при покупке квартиры, это должно быть прописано в договоре купли-продажи. Если же маткапиталом гасили ипотеку, то это, как правило, не отражено ни в договоре, ни в банковских бумагах.

Поэтому если владелец продаёт эту квартиру, он может скрыть от покупателя факт использования маткапитала. И бывает, что квартиру, купленную с использованием маткапитала, родители продают, не наделив детей долями.

С большой вероятностью такая сделка будет оспорена в судебном порядке если не физ.лицами, то представителями органов власти.

Как замечают юристы, зафиксированы случаи, когда семья, купившая квартиру с использованием маткапитала, намеренно не наделяет детей долями, чтобы в будущем, квартиру сначала продать, а потом оспорить сделку или шантажировать нового владельца.

Людмила Плотникова, директор юридической компании ООО «Априори-Консалт»:

Если квартира, купленная за маткапитал, продана без наделения детей долями, то эти дети, достигнув совершеннолетия (18 лет) могут оспорить куплю-продажу, на том основании, что при продаже были нарушены их права.

Официальное название маткапитала, которое прописано в законе, – «материнский (семейный) капитал».

Если он используется для приобретения жилья, то сумма маткапитала делится поровну на всех членов семьи, и каждый ребёнок наделяется долей, стоимость которой равна его доле в материнском капитале. Эта норма прописана, в частности, в «Обзоре судебной практики…

Обзоре судебной практики…», утверждённом Верховным судом. То есть, если маткапитал в сумме 453 тыс. руб. получила семья и 4 человек, то на каждого придётся 113,3 тыс. руб. Если членов семьи больше или меньше, то и размер доли тоже изменится пропорционально.

Например, семья из 4 человек (папа, мама, два ребёнка) купила квартиру за 3,4 млн. Доля каждого в маткапитале — 113,2 тыс. Соответственно, каждый ребёнок должен получить в квартире долю стоимостью 113,2 тысячи.

Проведём несложные расчеты и узнаем, что доля каждого ребёнка составит 1/40 квартиры. Доля каждого из родителей — 19/40. Т.е. основными владельцами квартиры остаются родители.

Ребёнок же имеет только ту долю, которая высчитывается, исходя из общей стоимости квартиры и размера доли ребенка в материнском капитале.

Казалось бы, если у ребёнка, которого не наделили его законной долей в квартире, возникнут претензии к нынешнему собственнику квартиры, то он сможет претендовать, лишь на микроскопическую долю в праве собственности (или на сравнительно небольшую сумму компенсации). Фактически на те самые 113,2 тыс. руб.

Однако на деле для нынешнего собственника квартиры всё может обернуться гораздо более серьёзными потерями. Ведь если дело дойдёт до суда, тот может просто опротестовать сделку, то есть квартира вернётся к бывшим собственникам (которые когда-то купили её за маткапитал). Нынешний же владелец должен будет получить назад свои деньги.

Однако на практике возврат денег может растянуться на большой, а то и на бесконечный срок.

Мораль из всего вышесказанного такова: покупка квартиры, которую предыдущие владельцы купили с использованием маткапитала, будет безопасной для покупателя при условии, что в этой квартире были наделены долями все члены семьи, и продажа данной квартиры согласована с органами опеки.

Как вычислить квартиру с маткапиталом?

Если материнским капиталом ипотека погашалась, то в документах на квартиру маткапитал может быть никак не отражен. Человек может купить такую квартиру, даже не догадываясь, что приобретает бомбу замедленного действия.

Станислав Галкин, директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ:

В зоне риска все квартиры, которые приобретались с использованием ипотеки. Поэтому, вне зависимости от семейного положения продавца и чистой графы «дети» в его паспорте, покупателю надо попросить, чтобы продавец предъявил справку из банка-кредитора о том, что средства маткапитала не были использованы для гашения кредита.

Также можно попросить справку из ПФР о том, является ли продавец получателем сертификата на материнский (семейный) капитал. Забавно, что до недавнего времени такую справку давали только тем, кто действительно получал такой сертификат, а всем остальным давать справку отказывались, поэтому доказать свою непричастность к использованию материнского капитала было весьма затруднительно.

К счастью, теперь большинство отделений ПФР выдаёт справки, и получавшим сертификат, и тем, кто не является распорядителем этих средств.
Описанная методика позволяет вычислить подавляющее большинство квартир с маткапиталом. Тем не менее, бывают и особо законспирированные варианты. Например, юрист агентства «ОБМЕНКВАРТИР.РФ» столкнулся с нетипичной ситуацией.

Семья взяла кредит под залог имеющегося у неё жилья. За эти деньги была куплена ещё одна квартира – в строящемся доме, причём в договоре купли-продажи не было упомянуто использование заёмных средств. Кредит был целевым (на покупку недвижимости), поэтому ПФР разрешил использовать маткапитал для его частичного погашения. Так семья и сделала.

После этого по закону в квартире, купленной за средства кредита, должны быть выделены доли детей, но папа-мама этого делать не стали, а просто выставили квартиру на продажу. В договоре, по которому они приобрели квартиру, нет ни слова ни о кредите, ни о маткапитале. И только профессионализм риэлтора позволил обнаружить использование маткапитала.

В итоге продавцов (несмотря на их неудовольствие) принудили выполнить требование закона и наделить детей долями. После чего сделка по покупке этой квартиры была благополучно завершена.

Как застраховаться от покупки квартиры с маткапиталом?

В последнее время покупатели, помимо проверки бумаг на квартиру, стали выстраивать дополнительную – вторую «линию обороны» от маткапитала.

Станислав Галкин, директор агентства недвижимости ОБМЕНКВАРТИР.РФ:

Если есть опасения, что нынешний владелец квартиры использовал маткапитал, можно «подстелить соломки» на этапе подготовки сделки.

Например, включить в договор купли-продажи пункты о неиспользовании продавцом материнского капитала и, тем самым, подтвердить добросовестность покупателя.

Либо можно оформить нотариально заверенное обязательство, в котором продавец обязуется, в случае чего, урегулировать все имущественные споры за свой счёт.

Ранее по теме:

  • Делим квартиру с маткапиталом между членами семьи: размеры долей, цены, последствия
  • Обзор судебной практики по делам, связанным с реализацией права на материнский капитал
  • Заплатить маткапиталом за квартиру, получить налоговый вычет и уйти от штрафа налоговиков
  • Спорные ситуации при получении разрешения на сделку с недвижимостью от органов опеки и попечительства

Источник: https://zen.yandex.ru/media/metrtv/kak-prodat-i-kak-ne-kupit-kvartiru-s-matkapitalom-5d19d1a48dd02200ad24c23d

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.