Продажа квартиры с использованным материнским капиталом

Содержание

Квартира с материнским капиталом: как продать

Продажа квартиры с использованным материнским капиталом
photographee.eu/Depositphotos

Особенностью оформления права собственности на жилье, купленное частично на средства материнского капитала, является наделение долями всех членов семьи, в том числе и детей. При этом граждане обязаны выделить доли детям в течение 6 месяцев с момента регистрации права собственности на квартиру или погашения ипотеки. Выдел долей осуществляется у нотариуса.

Главное о материнском капитале для покупки жилья

Можно ли не оформлять на детей квартиру, купленную на маткапитал?

В чем сложность?

Наше государство обеспечивает охрану прав ребенка на недвижимость, купленную с помощью средств маткапитала. Поэтому, чтобы продать такую квартиру, необходимо получить согласие от органов опеки и попечительства. 

Процедура

Для начала вам необходимо письменно уведомить органы опеки по месту проживания о продаже жилплощади. В дальнейшем придется отправиться к ним на прием и заполнить заявление, в котором оба родителя обязуются соблюдать права и интересы несовершеннолетнего лица (ребенка).

Заявление составляется в присутствии инспектора по охране прав детства управления соцзащиты населения вашего района, который впоследствии заверяет данный документ. Затем представитель органов опеки проводит собеседование с родителями; а если ребенку больше 14 лет, с ним тоже.

Требования к продаже недвижимости, выдвигаемые органами опеки:

  1. Несовершеннолетний собственник не должен лишиться своей доли или эквивалентной суммы денежных средств (их переводят на счет ребенка). При этом доля ребенка в квартире, приобретенной с участием средств материнского капитала, не может уменьшиться, если разница никак не компенсируется.

  2. Родители либо опекуны обязаны предоставить ребенку условия проживания не хуже предыдущих. Доля в жилом помещении, площадь квартиры и удобства в новом жилье, как минимум, должны соответствовать прошлому.

Какие риски связаны с покупкой квартиры, купленной за маткапитал?

Маткапитал в 2020 году

Как получить согласие?

Лучшим способом получения согласия органов опеки на продажу квартиры «с маткапиталом» будет одновременная продажа имеющейся жилплощади и приобретение новой. Если родители продают жилье без выделения доли ребенка и без получения согласия (а такое бывает), такая сделка впоследствии может быть оспорена и признана недействительной.

Продажа квартиры, купленной в ипотеку, с вложением материнского капитала

Продать квартиру, за которую еще не выплачена ипотека, а средства маткапитала уже внесены, сложнее, чем продать такую же квартиру, но с закрытым жилищным кредитом. Когда вы покупаете жилье в ипотеку, оно находится в залоге у банка, и для начала вам необходимо получить его согласие на выделение доли.

А на эти условия готовы пойти далеко не все банки: мало кому хочется брать на себя ответственность за выделение детской доли, так как если родители-заемщики вдруг по каким-либо причинам откажутся или не смогут обслуживать свой ипотечный заем, квартиру придется реализовывать. А это является затруднительным, когда среди собственников есть несовершеннолетний.

Поэтому рекомендуется сначала погасить кредит и только после этого выделять в квартире доли.

Опасность для покупателей

Когда несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире, он становится полноправным участником сделки по договору купли-продажи. В случае, если собственник не исполняет обязательства по получению материнского капитала и не выделяет долю ребенку, это является серьезным нарушением условий и ведет к судебному пересмотру всех последующих действий с имуществом.

Иск в суд могут подать как дети, которые смогут претендовать на долю в квартире, когда достигнут совершеннолетия, так и заинтересованные государственные органы: прокуратура и органы опеки. По итогу покупатель квартиры (новый собственник) может лишиться собственности по решению суда, а квартира будет возвращена предыдущему владельцу и распределена в виде долевой собственности. 

Как узнать, был ли использован маткапитал?

  1. Убедитесь, что квартира была приобретена владельцами, а не приватизирована и не получена в наследство.
  2. Выясните, была ли у продавца возможность использования маткапитала. Для этого нужно узнать/спросить, есть ли у собственника квартиры второй (третий и последующий) ребенок, который родился позже 1 января 2007 г.

    , или первый ребенок, который родился позже 1 января 2020 г.

  3. Если гипотетически собственник мог использовать маткапитал, необходимо узнать, получил ли он его и потратил ли он его именно на «улучшение жилищных условий» — покупку недвижимости.

    Если продавец покупал первичное или вторичное жилье либо участвовал в долевом строительстве, об использовании маткапитала будет сказано в договоре.

Важно помнить, что если продавец покупал квартиру в ипотеку, он также мог оплачивать кредит с помощью материнского капитала.

Но выделить доли в квартире можно только после того, как кредит погашен, так как банк выдает ипотеку под залог квартиры. И в данном случае в договоре купли-продажи будет указано, что для покупки жилья была использована ипотека. А что кредит погашался с помощью маткапитала, указано не будет.

Покупателю остается надеяться на добросовестность продавца и исполнение обязательств с его стороны перед государством. Вместе с тем можно запросить у продавца выписку из банка, где будут указаны движения по счету, спросить о наличии детей и запросить справку из Пенсионного фонда.

Можно ли продать строящуюся квартиру, купленную на маткапитал?

Купив жилье за маткапитал, можно дать детям доли в другой квартире?

Как снизить риски перед покупкой квартиры?

  1. Самый простой способ — обратиться к юристу. В перечне многих юридических фирм есть услуга проверки чистоты квартиры. Юрист соберет с собственника все необходимые справки, а также проверит документы для проведения безопасной сделки.
  2. Самостоятельно провести сделку через нотариуса.

    Нотариус через реестр нотариальных сделок может узнать, давал ли собственник нотариальное обязательство о выделении долей детям. Но это не гарантирует достоверной информации в случае, если маткапитал использовался для погашения ипотеки, но доли по факту выделены не были.

  3. Риск исчезает, если собственник перед продажей сам покажет сертификат и предъявит справку из Пенсионного фонда, что материальный капитал не был использован на покупку данной недвижимости.

    Кроме того, вы можете не беспокоиться, если в свидетельстве о праве собственности уже есть выдел долей на всех членов семьи.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Инструкция: как купить вторичную квартиру за материнский капитал?

Могу ли я выкупить долю квартиры за маткапитал у своего отца?

Как продать квартиру, если она куплена на маткапитал?

Можно ли продать квартиру, если среди собственников – дети?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kvartira_s_materinskim_kapitalom_kak_prodat/101060

Потратили маткапитал на квартиру

Продажа квартиры с использованным материнским капиталом

Один из способов потратить материнский капитал — вложить его в покупку жилья. Это удобно, если не хватает на первоначальный взнос или после рождения второго ребенка стало тяжело платить ипотеку. Но, как это часто бывает с государственными деньгами, есть подводные камни.

Полина Калмыкова

раздумала вкладывать материнский капитал в ипотеку

Мы собрали пять сложных ситуаций, в которых оказались люди, вложившие материнский капитал в недвижимость. Вот чего они хотели и с какими проблемами столкнулись.

Ситуация. Одна семья погасила ипотеку материнским капиталом. Муж слышал, что в таком случае надо выделять доли детям, но жена предлагает не торопиться: за это надо платить, а лишних денег пока нет. Но мужчина переживает, что, если доли не выделить, им заинтересуется соцзащита или судебные приставы.

Как по закону. Мужчина прав: если не успеет выделить всем членам семьи доли за полгода, суд может обязать его не только выполнить это обязательство, но и вернуть деньги государству. А еще — посадить за мошенничество.

Почему так. В законе четко прописано: если на покупку жилья тратится материнский капитал, доли в недвижимости должны получить все члены семьи — и родители, и дети.

С ипотекой есть проблема: выделить доли не получится, пока с квартиры не снято обременение. Поэтому пенсионный фонд передает банку средства материнского капитала не просто так, а при условии нотариального обязательства. Это бумага, в которой заемщик обещает выделить доли супругу и детям. По правилам это нужно сделать в течение шести месяцев после того, как собственник погасит кредит.

Как правильно поступить в такой ситуации. Если решили потратить материнский капитал на недвижимость, помните о своих обещаниях пенсионному фонду и не теряйте оригинал обязательства — оно понадобится для выделения долей. Вот инструкция, которая поможет разобраться с оформлением документов:

1. Определитесь с размерами долей. Закон это не регламентирует: можно выделить каждому ребенку хоть метр, а остальное оставить в собственности супругов как совместно нажитое имущество. Но нотариусы рекомендуют разделить на всех минимум, оплаченный материнскую капиталом, — то есть 453 000 рублей, поделенные на стоимость квадратного метра квартиры.

Например, если квартира площадью 45 квадратных метров стоила 4 миллиона рублей, за 453 000 Р маткапитала в ней было куплено чуть больше 5 метров. Значит, каждому из четырех членов семьи надо выделить 1,25 метра. Чтобы не усложнять подсчеты, в долях эту цифру удобнее округлить в большую сторону. Получается, 2/45 квартиры — та минимальная доля, которая положена каждому члену семьи.

Наш калькулятор подскажет, как выделить доли правильно, чтобы у опеки не возникло вопросов.

+keys.flatArea,quester.childShare=quester.motherCapitalArea/(+keys.adultCount+ +keys.childCount),quester.realChildShare=Math.round(10Math.max(1,quester.childShare))/10,quester.adultShare=+keys.flatArea-quester.realChildShare*+keys.childCount;return ''})()+'Минимальная доля ребенка — %format.0('+quester.

realChildShare+') м²'”, “description”: [“'Вы купили квартиру '+keys.flatArea+' м², которая стоила %format('+keys.flatPrice+') Р, и вложили в нее материнский капитал в размере %format('+keys.motherCapital+') Р. Маткапиталом вы оплатили %format.0('+quester.

motherCapitalArea+') м² жилья — эта доля принадлежит всей семье и делится поровну между родителями и детьми. '+(+keys.adultCount

2. Составьте соглашение. Если вы выделяете доли детям — нотариус не нужен. Шаблон соглашения можно найти в интернете и самостоятельно заполнить.

3. Зарегистрируйте выделение долей в Росреестре. Для этого в МФЦ потребуются паспорта супругов, свидетельства о браке и рождении всех детей, соглашение в трех экземплярах. Дополнительно придется заплатить пошлину — 2000 Р. Но каждый из собственников должен заплатить ее отдельной квитанцией, то есть по 500 Р каждый, если в семье мать, отец и двое детей.

Ситуация. Одна семья взяла квартиру в ипотеку, часть квартиры оплатила материнским капиталом. Кредит еще не закрыли, а квартиру уже решили продать. Но непонятно, можно ли это сделать в такой ситуации.

Как по закону. Продать квартиру можно, но очень сложно: придется договариваться и с банком, и с опекой, и с налоговой.

Почему так. У этой семьи сразу две сложности: обременение по ипотеке и обязательства, которые возникают при использовании материнского капитала.

Квартиру в ипотеке можно продать тремя способами:

  1. Досрочно погасить кредит и снять обременение.
  2. Договориться с банком, чтобы покупатель заплатил остаток долга в кассу, а остальную сумму отдал продавцу.
  3. Договориться с банком и покупателем и переоформить ипотеку на другого человека — с той же ставкой и сроками.

Все варианты непростые, но попытаться можно. А вот материнский капитал усложняет все еще больше.

Детские доли. Основная загвоздка в том, что закон обязывает выделять доли детям при покупке квартиры на средства материнского капитала. Но банки обычно отказываются оформлять доли на детей, когда одобряют ипотеку. Пенсионный фонд все понимает, поэтому дает деньги на квартиру с условием, что собственник выделит доли детям после того, как рассчитается с банком.

Но продать такую недвижимость — без выделенных детских долей — нельзя. Пенсионный фонд может оспорить сделку, забрать квартиру у покупателя, а продавца обязать вернуть материнский капитал. Теоретически можно договориться с банком, чтобы он разрешил выделить доли, пока квартира в залоге, но повлиять на его решение нельзя.

Органы опеки. Даже если удалось договориться с банком, дополнительно потребуется сходить в органы опеки: без их согласия проводить сделки с имуществом детей нельзя. Заручиться их поддержкой непросто: нужно сначала выделить детям доли в другой недвижимости, а потом продавать старую. Причем новые доли должны быть равноценными старым и по площади, и по стоимости.

Налоговая. Наконец, если все инстанции дадут добро, квартиру можно продавать. Если квартира в собственности менее трех лет, придется заплатить налог с продажи.

Но есть и хорошая новость: недавно в налоговый кодекс внесли поправки и теперь уменьшать доходы на расходы можно и при продаже детских долей тоже. То есть, если квартиру продали за ту же сумму, что и купили, или даже дешевле, НДФЛ платить необязательно.

Это касается только родителей, которые потратили маткапитал на покупку квартиры, выделили в ней доли детям, а потом продали или собрались продать это жилье.

Как правильно поступить в такой ситуации. Все схемы сложные: каждой семье придется самостоятельно взвешивать все «за» и «против», учитывая свои доходы, позицию банка, мнение потенциальных покупателей и возможности заплатить все налоги.

Но наименее безболезненный способ в такой ситуации — досрочно погасить ипотеку, например с помощью потребительского кредита или одолжив деньги у друзей и родственников. После этого с квартиры снимут обременение — будет проще найти покупателей и выполнить свое обязательство перед пенсионным фондом.

В идеале после этого подождать еще три года и законно не платить налоги с продажи квартиры. Или просто продать жилье за ту же сумму, за которую его и покупали.

Ситуация. Одна семья купила квартиру: 450 тысяч заплатили материнским капиталом, а еще 1 миллион 350 тысяч внесли из своих накоплений. Теперь они хотят получить налоговый вычет, но не знают, какую сумму заявлять.

Как по закону. Заявлять нужно только ту сумму, которую потратили из своих средств: 1,35 миллиона.

Почему так. Имущественный вычет дают из фактически подтвержденных расходов: бюджетные средства или деньги работодателя не считаются. В данном случае это именно 1 миллион 350 тысяч рублей, которые семья потратила из своих накоплений.

Если заявить сумму по максимуму, надеясь, что налоговая сама разберется, можно оказаться в неприятной ситуации: сначала выплатят, сколько попросили, а потом заметят ошибку и потребуют вернуть излишек.

Как получить имущественный вычет. Вычет при покупке квартиры можно получить двумя способами: в налоговой и у работодателя. Налоговая перечислит сумму уплаченного НДФЛ за год на счет, а работодатель просто не будет вычитать из зарплаты НДФЛ — до тех пор, пока не наберется нужная сумма.

К работодателю можно обратиться сразу после покупки квартиры: для этого возьмите в налоговой уведомление о праве на вычет. Заявление на эту справку можно подать из дома — в личном кабинете налогоплательщика.

Как только работодатель получит уведомление, у вас появится прибавка к зарплате, а еще вернут весь НДФЛ, уплаченный за вас с начала года. Правда, каждый год такую справку надо приносить заново.

В налоговой получить вычет можно только со следующего года после покупки жилья. Нужно заполнить декларацию в личном кабинете на сайте налоговой, подождать около трех месяцев, пока налоговая все проверит, и еще через месяц получить деньги на счет.

Ситуация. Одна семья взяла квартиру в ипотеку и часть долга погасила материнским капиталом. А теперь хочет рефинансировать кредит в другом банке, но сомневается, разрешит ли опека.

Как по закону. Рефинансировать ипотеку, частично оплаченную материнским капиталом, можно. Иногда даже необязательно обращаться в опеку. Но все зависит от банка.

Почему так. Формально законы никак не регулируют случаи, когда семья, вложившая материнский капитал в ипотеку, хочет сменить банк. Но реально возникает спорная ситуация, связанная с обязательством о выделении долей. Вот в чем ее суть.

Некоторые, но не все. Позвоните в банк и уточните, возьмется ли он рефинансировать ипотеку, частично оплаченную из средств материнского капитала. Если банк согласится, задайте ему вопрос о справке из органов опеки: одни банки ее требуют, а другие обходятся обычным списком документов.

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Как правильно поступить в такой ситуации. Если вы нашли банк, который работает с такими непростыми ситуациями, самое время заняться документами. Как минимум вам понадобится два пакета: для оформления заявки и для оформления сделки.

Чтобы подать заявку на рефинансирование, подготовьте:

  1. Договор на покупку квартиры.
  2. Свидетельство о собственности, если есть, или выписку из ЕГРН.
  3. Кредитный договор.
  4. Текущий график платежей.
  5. Справку об остатке ссудной задолженности.
  6. Документы, подтверждающие личность и доход.

Когда банк одобрит заявку, бумаги потребуются снова — вот какие:

  1. Новый отчет об оценке квартиры.
  2. Справки об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
  3. Выписка из домовой книги.
  4. Выписка из ЕГРН.
  5. Технические документы по недвижимости.
  6. Новая справка об остатке ссудной задолженности, если с момента представления предыдущей остаток долга уменьшился.

Если банк попросит справку из органов опеки, там тоже придется предъявлять документы:

  1. Копии паспортов совершеннолетних членов семьи.
  2. Копии свидетельств о рождении детей.
  3. Заявления всех совершеннолетних собственников о выделении долей.
  4. Правоустанавливающий документ на квартиру.
  5. Уведомление из пенсионного фонда о перечислении средств материнского капитала на досрочное погашение ипотеки или справку об этом же из банка.

Опека может и отказать, но это не повод ставить крест на рефинансировании: всегда можно попытаться найти другой банк, который не требует дополнительных документов.

Ситуация. Супруги купили квартиру за 3,7 миллиона, в которую вложили материнский капитал. Доли детям выделить не успели — развелись. Жена решила: раз платили материнским капиталом, надо делить жилье на четверых. Дети остаются с ней, она в квартире, значит, мужу положена компенсация одной четверти — чуть меньше миллиона рублей.

Муж с этой логикой не согласился. Материнский капитал покрыл всего 9,2% от стоимости квартиры. Значит, эти 9,2% надо делить на четверых, а оставшиеся 90,8% — это их с женой совместное имущество, где ему принадлежит половина. Пусть жена платит в два раза больше.

Что сказал суд. Муж прав: он имеет право на 48/100 квартиры, как и жена. А дети получат по 2/100. Поэтому пусть женщина либо компенсирует бывшему супругу соответствующую сумму, либо не мешает пользоваться жильем.

Почему так. Закон позволяет членам семьи самостоятельно договориться, какие доли получит каждый из них в недвижимости, купленной на материнский капитал. Но если договориться не получилось, надо смотреть на реальный вклад каждого.

К сбережениям, которые супруги потратили на квартиру из своего кармана, дети отношения не имеют: это совместно нажитое имущество их родителей. Условно посчитать детским вложением в жилье можно материнский капитал, но только по четверти суммы на ребенка, ведь по закону каждый член семьи, включая родителей, должен получить долю.

Как правильно поступить в такой ситуации. Когда выделяете доли детям, помните о том, что закон ни к чему вас не обязывает. Дети могут получить гораздо больше той части, которую оплатило за них государство, если семье так захочется. Для этого собственнику квартиры нужно составить соглашение о выделении долей и зарегистрировать его в МФЦ.

Но при разводе имущество детей делиться уже не будет: доли «достанутся» тому родителю, который возьмет на себя воспитание детей, и добиться компенсации за них не удастся.

Если вкладывать материнский капитал в квартиру кажется вам не лучшей идеей, то присмотритесь к этим вариантам:

Источник: https://journal.tinkoff.ru/list/kvartira-na-matkapital/

Как продать квартиру с материнским капиталом, получение разрешения органов опеки, необходимые документы

Продажа квартиры с использованным материнским капиталом

Желая продать квартиру, купленную на материнский капитал, нужно учитывать ряд нюансов. Поскольку данная субсидия выдаётся для улучшения жилищных условий ребёнка, то при продаже квартиры и покупке новой его интересы не должны быть ущемлены. За этим следит Пенсионный фонд и органы опеки.

Можно ли продавать квартиры, купленные на материнский капитал

В стоимости квартиры материнский капитал составляет только часть, но его использование обязывает родителей выделить долю для детей (согласно ФЗ №256). Соответственно, сложности при продаже могут возникнуть, если дети несовершеннолетние.

На практике возможны следующие варианты, как продать квартиру с материнским капиталом:

  • В случае достижения ребёнком совершеннолетия, он сам может распорядиться своей долей. Достигнув договорённости, все члены семьи могут продать квартиру в рамках одного договора или её части по нескольким договорам купли-продажи.
  • Если же ребёнок несовершеннолетний, то продать квартиру можно только при наличии письменного согласия органов опеки и попечительства.

С выделением доли детям связаны некоторые особенности. В ситуации, когда не удаётся выделить долю немедленно после приобретения квартиры, родители должны оформить обязательство (заверенное нотариусом) выделить эту долю в течение полугода.

Условия продажи

Необходимость получить согласие органов опеки поставит перед родителями ещё одно требование. Данное согласие выдадут лишь при условии предоставления ребёнку доли в другой жилой недвижимости. При этом по основным параметрам она должна соответствовать его доли в продаваемой квартире.

Наиболее простой способ – купить новую квартиру и выделить долю в ней. Кроме этого, можно:

  • Предоставить детям долю в другом жилом помещении. Это позволит сэкономить деньги, которые можно положить на банковский счёт детей.
  • Также квартиру можно не продавать, а обменять.

Чтобы понимать, как продать квартиру, если вложен материнский капитал, нужно знать порядок обращения в органы опеки и попечительства.

Дело в том, что некоторые родители совершают ошибку, сначала покупая новую квартиру и выделяя в ней доли детям, а потом обращаясь в ООП за разрешением на продажу старой.

В таком случае ребёнок оказывается обладателем двух долей в разных объектах недвижимости и при продаже одного из них, он эту долю теряет в любом случае. То есть интересы ребёнка будут ущемлены, а значит, ООП не выдаст разрешение.

Чтобы этого избежать, нужно сначала обратиться за разрешением на продажу квартиры, а потом уже покупать новую и выделять в ней доли.

Порядок продажи квартиры, приобретённой с использованием маткапитала

Процесс продажи квартиры, в которой была использована государственная субсидия на поддержку детей, включает в себя несколько обязательных этапов. Рассмотрим их подробнее.

Поиск равноценного жилья

Органы опеки не просто требуют найти жильё взамен продаваемого, но и оценивают данный объект недвижимости по конкретным параметрам:

  • Площадь квартиры. Ребёнок должен получить долю, площадь которой не меньше той, что принадлежала ему в старой квартире.
  • Размер доли. Он не может быть уменьшен даже, если площадь новой квартиры больше. То есть, если ребёнок владел третьей частью квартиры, то и в новом жилье ему полагается третья часть.
  • Место расположения недвижимости. Нужно учитывать инфраструктуру района, в котором приобретается квартира. Если она по каким-то параметрам уступает той, что была по предыдущему месту жительства, то чем-то данное место должно, наоборот, быть лучше предыдущего.

Помимо учёта данных параметров нужно понимать, что факт предоставления доли в будущем нужно доказать уже сейчас. Для этого стоит заключить с продавцом новой квартиры предварительный договор купли-продажи.

Получение согласия членов семьи

При продаже жилья, купленного на материнский капитал, нужно согласие супруга на данную сделку. Если ребёнку уже есть 14 лет, то и его согласие также понадобится. Оформлять его нужно письменно в свободной форме.

Получение разрешения органов опеки

После подбора нового жилья и достижения согласия семьи по вопросу продажи нужно посетить органы опеки и попечительства по месту проживания. Там родители должны будут составить заявление и подать доказательства того, что интересы ребёнка не будут ущемлены. Таковым может быть предварительный договор купли-продажи жилья.

Заявление заполняют оба родителя, либо опекуны ребёнка, если родителей у него нет. В этом случае у опекунов должны быть документы, подтверждающие их права представлять интересы ребёнка.

В перечень документов, которые нужно представить в ООП вместе с заявлением входит:

  • Паспорта родителей.
  • Свидетельство о рождении или паспорт ребёнка.
  • Свидетельство о браке или разводе родителей.
  • Выписка из ЕГРН в качестве доказательства права собственности на данную квартиру.
  • Кадастровый и технический паспорт квартиры.
  • Выписку об отсутствии долгов.
  • Документ об оценочной стоимости жилья.
  • Предварительный договор купли-продажи нового жилья. Он должен быть заверен нотариусом.
  • Письменное обязательство совершения сделки и предоставления детям доли в новом жилье.

Подавать в ООП нужно оригиналы и копии данных документов. На их проверку уйдёт от 2 до 4 недель. В некоторых случаях сотрудники данного органа могут посетить новое жильё, чтобы удостовериться, что оно соответствует требованиям к жилищным условиям ребёнка.

После получения разрешения органа опеки нужно совершить сделку в течение 3 месяцев, иначе придётся обращаться в ООП за новой справкой. Но долю ребёнку нужно выделить вообще в течение месяца. Поэтому не стоит затягивать с реализацией договорённостей о покупке новой квартиры.

Подготовка документов

При продаже квартиры с материнским капиталом нужно собрать не только пакет документов для подачи в ООП, но и те бумаги, что необходимы для заключения самой сделки купли-продажи. Нотариусу нужно предоставить:

  • Паспорта участников сделки и свидетельство о рождении несовершеннолетнего.
  • Документы, дающие право опекуну представлять интересы ребёнка, если в сделке участвует он, а не родители.
  • Справка о составе семьи.
  • Разрешение ООП.
  • Договор купли-продажи.
  • Выписку из ЕГРН.
  • Кадастровый паспорт квартиры.
  • Акт приёма-передачи.
  • Выписка со счёта и квитанция об отсутствии долгов по коммунальным платежам.
  • Договор о выплате аванса.
  • Договор аренды банковской ячейки.
  • Справка о психическом здоровье продавца.

Если в сделке участвует доверенное лицо, то нужна и его нотариально заверенная доверенность.

В некоторых случаях покупатели могут потребовать и другие документы, чтобы более тщательно проверить законность проводимой сделки.

Регистрация сделки

После проверки документов нотариусом и подписания договора купли-продажи, обе стороны сделки должны обратиться в Росреестр для регистрации прав собственности.

В эту организацию нужно предоставить:

  • Договор купли-продажи и передаточный акт.
  • Заявление.
  • Квитанцию об оплате пошлины.
  • Паспорта и свидетельство о рождении участников сделки.
  • Кадастровый паспорт квартиры.
  • Выписку из ЕГРН или свидетельство оправе собственности продавца.

В течение 5-10 дней все документы будут проверены, а права собственности нового владельца квартиры зарегистрированы.

Расходы

Учитывая требования к оформлению ряда документов и нотариальному заверению договора при продаже квартиры с материнским капиталом основные расходы будут связаны с:

  • Госпошлиной за нотариальное удостоверение договора. Она составляет 0,5% от стоимости сделки (не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей).
  • Оформление документов и иные услуги нотариуса будут стоит 8 000 рублей.
  • Пошлина за регистрацию прав в Росреестре – 2 000 рублей.

Если же ряд действий будет производить специалист вместо самих участников сделки, то его услуги могут стоить от 5 до 20 тысяч рублей.

Сроки

Сроки оформления сделок при использовании материнского капитала больше, чем при аналогичных сделках без получения разрешения органов опеки. Об этом нужно сразу же поговорить с покупателем старой квартиры и продавцом новой. Они должны понимать, чем вызвано промедление, иначе это может их спугнуть.

Ни в коем случае не нужно заключать договор не дождавшись разрешения ООП. В таком случае сделку могут признать недействительной, что обернётся для её участников большими финансовыми потерями.

Продажа ипотечной квартиры с материнским капиталом

Особенностью квартиры, купленной на ипотечный кредит, является её нахождение в залоге у банка. Поэтому для продажи данной недвижимости нужно:

  • Погасить кредит.
  • Выделить доли детям и супругу.
  • Найти новое жильё и заключить с его продавцом предварительный договор.
  • Получить разрешение ООП.
  • Оформить договор и зарегистрировать его в Росреестре.

Данный алгоритм является идеальным вариантом, который не всегда осуществим на практике. Часто квартиру нужно продать до выплаты кредита. В такой ситуации необходимо получить разрешение банка. Но банки не дают разрешения на выделение доли для ребёнка.

Решить эту проблему можно, предоставив в ООП обязательство выделить такую долю в другой равноценной жилой недвижимости. В качестве доказательства можно предоставить предварительный договор купли-продажи, в котором будет указано обязательство выделить долю детям, либо дарственную на квартиру (часть квартиры) родственников.

После получения всех разрешений можно будет произвести сделку купли-продажи квартиры, но нужно учесть, что недвижимость, находящаяся в залоге у банка теряет 10-15% цены.

Риски при продаже квартиры за счёт материнского капитала

Иногда такие сделки могут быть рискованны, как для продавца, так и для покупателя.

Для продавца

Если продавец не получил разрешение органов опеки или согласие супруга, то сделку могут расторгнуть и потребовать его вернуть деньги покупателю. Помимо заинтересованных лиц и органов опеки сделку может проверить прокуратура. В таком случае нарушителя закона могут привлечь к ответственности.

Для покупателя

В том же случае несоблюдения требований получить разрешение ООП, покупатель может остаться без квартиры в будущем. Даже получив обратно деньги от продавца, он столкнётся с потерями в случае изменений цен на рынке, а также, если уже начал или сделал ремонт в купленной квартире.

Оспорить сделку могут:

  • Супруг, которому не выделили долю.
  • Дети, по достижении 18 лет, если их интересы также были ущемлены.
  • Пенсионный фонд.
  • ООП.
  • Прокуратура.

Расторжение сделки может произойти и спустя достаточно длительное время (как в случае с подачей иска от ребёнка, достигшего совершеннолетия).

Источник: https://estatelegal.ru/nedvizhimost/kak-prodat-kvartiru-s-materinskim-kapitalom/

Пять правил для сделок с маткапиталом

Продажа квартиры с использованным материнским капиталом

В начале января 2020 года президент России Владимир Путин расширил программу материнского капитала. Теперь «вознаграждение» положено уже за первого ребенка, а сумма выплаты увеличилась.

Притом что материнский капитал — отличное решение жилищного вопроса для семьи, такие сделки требуют и определенных знаний. Циан.Журнал вместе с экспертами разобрал тонкости использования помощи от государства.

Условия игры

С 1 января 2020 года государство выделяет 616 617 рублей при рождении (усыновлении) второго ребенка или последующих детей семьям, у которых право на получение такого капитала до 1 января 2020 года не возникло. Семьи, где родился (или был усыновлен) первый ребенок, получат по 466 617 рублей.

Если родители уже получили выплату за первенца, при рождении второго ребенка они получат еще 150 тыс. рублей. Таким образом, за двоих детей помощь от государства составит 616,6 тыс. рублей.

Еще 450 тыс. рублей власти выплатят при рождении третьего ребенка на погашение ипотечного кредита.

 Третий ребенок должен быть рожден в период с 2019 по 2022 год, оформить ипотечный кредит разрешается до 1 июля 2023 года.

В общей сложности, родив троих детей, родители получат более 1 млн рублей. Срок программы продлен до 2026 года.

Маткапитал можно потратить на образование детей, товары и услуги для детей-инвалидов, будущую (накопительную) пенсию матери, а также на ежемесячные выплаты для семей с доходами ниже прожиточного уровня. Пожалуй, самое частое использование господдержки — улучшение жилищных условий: оплата ипотечного кредита, первоначальный взнос по ипотеке или строительство дома.

Правило № 1. Жилье — только российское

На материнский капитал допустимо приобрести не любую недвижимость, а только жилье — и это основное правило, с которого стоит начинать разговор. На маткапитал полагается улучшать свои жилищные условия, поэтому купить, например, гараж или земельный участок не получится.

Материнский капитал разрешается тратить на квартиру или дом, а также на выплату ипотеки.

С 2020 года маткапитал разрешено использовать для строительства индивидуального жилого дома и даже на покупку недостроенного дома.

Допускается приобретение на маткапитал доли в квартире, но только в двух случаях. Первый — доля представляет собой отдельную комнату, то есть является изолированной жилой единицей.

Понятно, что квартира, в которой приобретается доля, должна быть как минимум двухкомнатной. Второй вариант: у семьи ранее была определенная доля в квартире, теперь покупается оставшаяся.

В этом случае вся квартира переходит в собственность покупателя.

Об особенностях погашения средствами маткапитала ипотечного кредита речь пойдет ниже, а пока хотим предупредить: покупая жилье, отслеживайте некоторые вещи. Помните, что квартира или дом за материнский капитал должны быть отечественного «происхождения» (то есть удастся купить только российскую недвижимость).

Всегда обращайте внимание на качество жилых помещений — вариант с ветхими или аварийными исключается. Это имеет значение при ипотечных сделках — банк просто не выдаст деньги на спорные объекты.

Правило № 2. Ипотечную сделку можно не откладывать

Использовать сертификат на выплату первоначального ипотечного взноса допустимо сразу после рождения ребенка. Если же сделка проводится на собственные деньги, то применить маткапитал удастся только после того, как ребенку исполнится три года.

Большой плюс ипотечного варианта — нет томительного ожидания. Как рассказали Циан в агентстве недвижимости «Бон Тон», есть две схемы.

Первая — через банк. В этом случае заемщику кредит выдается с запасом.

Потом в Пенсионный фонд России передают все требующиеся документы, и в течение месяца фонд перечисляет средства материнского капитала в банк.

Соответственно, часть кредита гасится, происходит перерасчет графика платежей. Недостаток этой схемы — переплата по процентам за увеличенную сумму кредита (пусть даже в течение одного-двух месяцев).

Вторая схема — прямая покупка. Если вы приобретаете квартиру с привлечением ипотеки в новостройке, то вправе перечислять средства семейного капитала напрямую застройщику. При этом в договор вносится условие, что часть оплаты застройщик получит из Пенсионного фонда после того, как сделка будет зарегистрирована.

Правило № 3. Первоначальный взнос редко равен маткапиталу

Материнский капитал как первоначальный взнос по ипотеке — отличное решение. Казалось бы, чего проще: перечислил в банк 616 617 рублей, взял кредит еще на 3–4 млн и купил квартиру. Но такой вариант проходит не всегда: многие банки требуют, чтобы кроме маткапитала у покупателя были еще и дополнительные деньги на первый взнос — около 10% его размера.

Что делать, если личных накоплений нет? Эксперты агентства недвижимости «Азбука жилья» рекомендуют обращаться в те банки, которые не только разрешают использовать ваши 616 617 рублей в качестве части первоначального взноса, но и допускают, чтобы первоначальный взнос целиком состоял только из материнского капитала. Обычно такие программы называются «Ипотека с материнским капиталом». Сегодня их предлагает Сбербанк, Райффайзенбанк, Россельхозбанк, Промсвязьбанк, банк «АК Барс». Когда будете подавать в банк документы, укажите в анкете, что намерены использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса.

Однако надо иметь в виду, что первоначальный взнос по таким программам варьируется от 10 до 20% — следовательно, если использовать 616 тыс. рублей как первоначальный взнос, вам удастся купить квартиру стоимостью не больше 6,1 млн рублей. В столице это будет в лучшем случае крошечная «однушка» в панельной пятиэтажке на краю географии.

И не забывайте: чем ниже размер первоначального взноса, тем выше проценты по ипотеке.

Правило № 4. Каждому члену семьи — свою долю собственности

Оформление квартиры или дома, которые были приобретены с использованием маткапитала, имеет свои особенности. Закон требует, чтобы все члены семьи, указанные в сертификате на материнский капитал, получили долю в праве собственности на недвижимость.

Наделение долями должно быть оформлено в срок до полугода с даты перехода жилья в собственность семьи. Доли должны быть зарегистрированы в Росреестре. Согласно Жилищному кодексу РФ, норма жилплощади на человека составляет 12 кв. м, но в зависимости от региона и обстоятельств норма может изменяться. 

Обязательство наделить всех собственностью заверяется у нотариуса, где покупатели пишут соответствующее заявление. Потом оно предоставляется и в Пенсионный фонд, и в банк.

Если вы купили квартиру по ипотеке, она будет находиться в залоге у банка до полного погашения долга. После выплаты кредита все члены семьи получают свою долю квартиры.

Если по какой-то причине заемщик перестанет делать выплаты по ипотеке, то предмет залога не может просто отойти банку. В случае с материнским капиталом в процесс должны включаться органы опеки и попечительства, чтобы права детей-собственников не были нарушены.

Особый случай, если семья официально не оформлена — родители детей не регистрировали брак. Тогда сертификат выдается только на маму и детей. Наделить отца долей не получится, даже если родители впоследствии зарегистрируют брак: учитывается именно та ситуация, которая сложилась на момент рождения второго ребенка и возникновения права на маткапитал.

Если жилье, приобретенное с помощью материнского капитала, родители решают продать, они обязаны наделить детей собственностью в другой квартире.

совет 

Покупая квартиру на вторичном рынке, проверьте: привлекался ли в прошлом для ее покупки маткапитал. Такие данные предоставляет Пенсионный фонд. Если материнский капитал использовался, следует убедиться в том, что на членов семьи, указанных в сертификате, были выделены доли. Если продавцы не выделили детям доли, они нарушили их права, поэтому сделка станет проблемной.

Правило № 5. Никаких наличных!

Средства материнского капитала нельзя получить наличными — все расчеты осуществляются только по безналу. Естественно, продавцам это не всегда удобно.

Если сделка проходит без использования кредита, деньги из Пенсионного фонда перечисляются продавцу в течение одного месяца с момента предоставления подтверждения, что покупатель стал собственником объекта и право зарегистрировано в Росреестре.

Продавцы не всегда согласны ждать — многие боятся проволочек со стороны покупателя и Пенсионного фонда, отмечают эксперты агентства недвижимости «Азбука Жилья».

Если сделка проходит без ипотеки, продавец квартиры находится в уязвимой позиции: ведь ему предстоит ждать поступления денег из Пенсионного фонда.

Поэтому если вы продаете жилье покупателю с маткапиталом, у которого нет ипотеки, то имеет смысл прописать в договоре купли-продажи условие о том, что передадите помещение по акту приема-передачи только после получения всех денег и оплаты всей стоимости своей недвижимости. И лучше с переходом права на новых собственников оформить залог от продавца до полной оплаты квартиры покупателями.

Игорь Порхомовский, фотобанк

Узнайте реальные ставки и получите решение по ипотеке, не выходя из дома!

Источник: https://www.cian.ru/stati-pjat-pravil-dlja-sdelok-s-matkapitalom-282810/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.