Создание нового объекта недвижимости

Письмо Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 июня 2014 г. № 14-исх/07086-ГЕ/14 “О реконструкции объектов недвижимости”

Создание нового объекта недвижимости

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии направляет для сведения и учета в работе копию письма Минэкономразвития России от 20.02.2014 № Д23и-478.

Учитывая изложенную в письме Минэкономразвития России позицию о возможности осуществления в отношении реконструированного объекта недвижимости как постановки на государственный кадастровый учет, так и учета изменений, можно сделать следующие выводы:

в случае изменения количества этажей, высоты, объема, площади объекта недвижимости, замены и (или) восстановления несущих строительных конструкций объекта недвижимости в орган кадастрового учета должны быть представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета изменений такого объекта;

в случае если в реконструкции было задействовано несколько объектов недвижимости и по ее результатам образован новый объект недвижимости (новые объекты недвижимости) либо в результате реконструкции одного объекта недвижимости образовано несколько новых объектов недвижимости, в орган кадастрового учета должны быть представлены документы, необходимые для постановки на государственный кадастровый учет объекта недвижимости (объектов недвижимости).

При этом для случаев, при которых в результате реконструкции происходит образование объектов недвижимости, дополнительно отмечаем.

Образование объектов недвижимости в результате реконструкции может сопровождаться в том числе изменением вида объекта недвижимости (например, в результате реконструкции здания (сооружения) образован объект незавершенного строительства).

В соответствии с частью 4 статьи 24 Федерального закона от 24.07.

2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о кадастре) внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения при постановке на учет образованного объекта недвижимости или образованных объектов недвижимости носят временный характер, за исключением случаев, если право собственности на данные объекты недвижимости считается возникшим в силу федерального закона вне зависимости от момента государственной регистрации этого права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП); такие сведения утрачивают временный характер со дня государственной регистрации права на образованный объект недвижимости.

Как следует из части 3 статьи 24 Закона о кадастре, учет изменений преобразуемого объекта недвижимости или в соответствующих случаях снятие с учета преобразуемых объектов недвижимости осуществляется без заявления в течение трех рабочих дней с даты государственной регистрации прав на образованные из таких объектов недвижимости иные объекты недвижимости.

В этой связи применительно к рассматриваемому примеру снятие с кадастрового учета преобразованного объекта недвижимости (здания (сооружения) возможно только после государственной регистрации прав на образованный из него объект недвижимости (объект незавершенного строительства).

Часть 7 статьи 25 Закона о кадастре устанавливает, что при осуществлении кадастрового учета здания или сооружения в связи с прекращением его существования орган кадастрового учета одновременно снимает с учета все помещения в таком здании или сооружении; основанием для снятия с учета этих помещений является заявление о снятии с учета такого здания или сооружения.

Учитывая, что снятие с кадастрового учета преобразованного здания (сооружения) осуществляется без заявления, по мнению Росреестра, прямые основания для снятия с учета помещений в случае снятия с государственного кадастрового учета преобразованного здания в Законе о кадастре отсутствуют.

В этой связи представляется, что в отношении помещений, расположенных в преобразованном здании, снятом с учета в связи регистрацией прав на образованный объект незавершенного строительства, может быть осуществлен государственный кадастровый учет в связи с прекращением существования таких помещений на основании соответствующего заявления и акта обследования, подтверждающего прекращение существования помещений (в разделе «Заключение кадастрового инженера» дополнительно может быть приведена информация о том, что снятие с учета помещений связано с прекращением существования здания в связи с его реконструкцией).

В случае если в результате реконструкции здания (сооружения) образовано новое здание (сооружение), в отношении помещений, расположенных в реконструированном здании, по мнению Росреестра, могут быть осуществлены:

государственный кадастровый учет изменений на основании соответствующего заявления и технического плана, содержащего сведения о кадастровом номере нового (реконструированного) здания (сооружения), в котором расположено помещение (в разделе «Заключение кадастрового инженера» дополнительно может быть приведена информация о том, что учет изменений связан с прекращением существования здания (сооружения) в связи с его реконструкцией);

государственный кадастровый учет в связи с прекращением существования такого помещения (в случае если в результате реконструкции здания (сооружения) помещение прекратило свое существование) на основании соответствующего заявления и акта обследования, подтверждающего прекращение существования помещения;

постановка на государственный кадастровый учет образованных или созданных помещений на основании соответствующего заявления (соответствующих заявлений) и технического плана (технических планов) и в соответствующем случае снятие с учета преобразованного помещения без заявления после государственной регистрации прав на образованное помещение (образованные помещения).

В случае если в здании (сооружении) расположены помещения, права на которые зарегистрированы в ЕГРП, и реконструкция здания (сооружения) не повлечет осуществление регистрационных действий в отношении указанных помещений, то, по мнению Росреестра, временный характер сведениям государственного кадастра недвижимости об образованном в результате реконструкции здания не присваивается.

При отсутствии в здании (сооружении) помещений, права на которые зарегистрированы в ЕГРП, после реконструкции здания (сооружения) основанием для прекращения временного характера сведений государственного кадастра недвижимости об образованном в результате реконструкции здании (сооружении), по мнению Росреестра, может являться государственная регистрация прав (ограничений прав) на помещения, либо государственная регистрация прав на образованное здание (сооружение).

Для случаев, касающихся реконструкции многоквартирных домов, в результате которой образуются новые многоквартирные дома, необходимо отметить следующие особенности.

В силу части 4 статьи 24 Закона о кадастре сведениям государственного кадастра недвижимости об образованном многоквартирном доме присваивается временный статус.

При этом правило об изменении временного статуса сведений об объекте недвижимости на учтенный со дня государственной регистрации прав на образованный объект недвижимости в отношении многоквартирных домов неприменимо в силу того, что многоквартирные дома объектами государственной регистрации прав не являются.

Учитывая изложенное, по мнению Росреестра, в отношении образованных в результате реконструкции многоквартирных домов временный статус присваиваться не должен.

В соответствии с частью 11 статьи 41 Закона о кадастре технический план многоквартирного дома содержит информацию, необходимую для осуществления кадастрового учета помещений (в том числе составляющих общее имущество в таком многоквартирном доме), расположенных в таком многоквартирном доме.

Источник: https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70593796/

Постановка объекта на кадастровый учет: тонкости процесса

Создание нового объекта недвижимости

Любой объект недвижимости будь то квартира, дом, земельный участок, гараж или машиноместо, здание, сооружение, должен быть зарегистрирован в Кадастре недвижимости, иными словами, стоять на кадастровом учете в ЕГРН.

Верно сделанная запись кадастрового учета – это лучшая гарантия для владельца недвижимости того, что его права незыблемы и не подлежат оспариванию. Более того, без постановки на кадастровый учет невозможно совершать с объектом никакие действия.

Фактически владелец не сможет свободно распоряжаться своим имуществом, поскольку без учета в кадастре недвижимости невозможно оформить ни куплю-продажу, ни наследство, ни дарение, также невозможно будет сдать в аренду или заложить в банк.

Произвести саму постановку объекта недвижимости на кадастровый учет можно либо самостоятельно, либо с привлечением опытных специалистов, что чаще всего оказывается гораздо более удобным вариантом, единственное что вам нельзя сделать- изготовить технический или межевой план, которые может составлять исключительно аттестованный про Росреестре кадастровый инженер, состоящий в СРО.

Основные правила

Постановка объекта на учет имеет множество тонкостей, однако, для начала процедуры следует знать несколько самых важных моментов. Во-первых, далеко не каждое лицо может инициировать постановку на кадастровый учет, в список тех, кто имеет такую возможность входят:

  • непосредственный обладатель недвижимости;
  • обладатель недвижимости, имеющий наследственное право;
  • арендатор, при сроке договора более чем 5 лет;
  • лицо, обладающее правом долгосрочного пользования;
  • кадастровый инженер путем использования своей цифровой подписи;
  • законный представитель всех вышеперечисленных лиц, действующий на основании нотариальной доверенности.

Самый дешевый вариант –первый, когда заявление на постановку на кадастровый учет подает владелец или правообладатель, ему только понадобится технический или межевой план от кадастрового инженера.

Но в таких случаях, заявитель не имеющий опыта как правило, совершает небольшие ошибки, которые влекут к приостановкам и отказам.

Лучше всего начинать процедуру совместно с опытными специалистами, которые занимаются именно сложными вопросами кадастрового учета.

Как отправить заявление

Личный визит в государственные органы вовсе необязателен. Можно послать заявление и необходимые документы по электронной почте в Росреестр, но только при условии наличия электронной цифровой подписи.

Максимальный срок процедуры – 18 дней, однако это еще не значит, что постановка на кадастровый учет – дело свершенное. Государственный орган может приостановить постановку на учет или вообще в ней отказать, в этом случае процедура существенно затягивается.

С привлечением специалистов постановка на учет проходит в разы быстрее, поскольку нет необходимости исправлять документы или дополнять их.

Общая процедура

Полезно знать и общую процедуру, которая едина абсолютно для всех объектов. От заявителя потребуются следующие обязательные действия:

  • написать заявление по утвержденной форме и сформировать пакет обязательной документации;
  • обратиться в органы кадастра и подать заявление, получив соответствующую расписку с датой принятия пакета документов к рассмотрению;
  • приложить технический или межевой план, составленный кадастровым инженером;
  • приложить разрешительные документы-основание, для постановки на кадастровый учет;
  • дождаться уведомления о постановке на учет или об отказе в регистрации;
  • при положительном решении получить выписку из ЕГРН с заполненным кадастровым разделом, при отрицательном – уведомление о приостановке или отказе, с объяснениями.

Заявителю полезно будет знать, что причины своего отказа сотрудники кадастра обязательно должны пояснять в доступной текстовой форме. Однако далеко не всегда это правило соблюдается.

Как правило, может оказаться достаточно простого обращения все в тот же кадастровый орган, но иногда объяснения причин отказа приходится буквально добиваться с настойчивостью.

Нередки случаи неквалифицированного объяснения приостановки, и Заявителю приходиться всеми путями напрашиваться на прием в Росреестр, не всегда удачно.

Необходимая документация

Формирование полного и достаточного пакета документов – главное условие получения записи в кадастровом учете ЕГРН. Именно на этом этапе возникают затруднения. Как правило, собрать абсолютно все необходимое своими силами нельзя.

Особенно, когда речь идет о нестандартных объектах недвижимости, новых домах или многоконтурных земельных участках.

К примеру, хороший технический план или межевой план по всем стандартам сделать может только кадастровый инженер, который специализируется именно в области постановки конкретных объектов недвижимости, земли, либо объектов капитального строительства.

В организациях типа БТИ такие специалисты есть, но по многим причинам обращение к ним не всегда выгодно. Гораздо быстрее и зачастую даже дешевле обращаться к частным кадастровым инженерам и специализирующимся на постановке или внесению в кадастровый учет компаниям.

Все документы, даже если они запрашивались в каких-то других органах, должны быть представлены оригиналами. При этом не допускаются ни ошибки в форме, ни какие-либо исправления.

Такую документацию Кадастр даже не рассматривает.

При этом общее время, которое отводится на постановку на Кадастровый учет и государственную регистрацию ЕГРН, не должно превышать 14 рабочих дней с момента принятия заявления, но зачастую эти сроки не выдерживаются.

Отказ в регистрации – не редкий случай. В органы кадастрового учета Росреестра сегодня подается множество заявлений, поскольку последние годы отмечены одновременно и бумом строительства, и массовой регистрацией ранее созданных объектов.

Поэтому малейшие нарушения дают сотрудникам официальный повод отказать в выдаче свидетельства. Самый распространенный тип нарушения – неполный пакет документов или ошибки в оформлении как тех.плана или межевого плана, так и комплекте документов.

В этом случае дается трехмесячный срок на исправление всех имеющихся недочетов и предоставление правильной документации в кадастровые органы. Еще один распространённый вариант – отказ по причине того, что объект не является объектом капитального строительства по признакам, установленным законодательно.

Если к объекту нет непосредственного доступа, в постановке на кадастр также может быть отказано, особенно это касается земельных участков.

Чаще всего с отрицательным решением Кадастра при постановке на учет сталкиваются владельцы объектов, которые были образованы объединением нескольких ранее существовавших недвижимых объектов, в результате раздела, выделения или объединения долей. Но отказ в таких ситуациях – это не окончательный вердикт, грамотные юристы всегда могут исправить недочеты и довести дело до постановки на кадастровый учет.

Источник: https://www.co-grad.ru/postanovka-ob-ekta-na-kadastrovyj-uchet-tonkosti-protsessa.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.